04 Giu Il giardino condominiale: le regole, i costi, la destinazione d’uso

Che sia estate o inverno, avere un giardino condominiale permette di godere di uno spazio decorativo nel proprio stabile la cui proprietà non è detenuta da un singolo condòmino. Si tratta quindi di uno spazio comune che necessita di una regolamentazione chiara e definita per poter indirizzare nella sua fruizione tutti gli appartenenti al condominio di cui fa parte.

Che cosa è condominiale e cosa no?

A risponderci è in primo luogo il contenuto del primo titolo di cessione della prima unità immobiliare da parte del proprietario originario, ossia il regolamento condominiale che si trova allegato all’atto di acquisto. Qui troviamo delle specifiche in merito a quali spazi sono condominiali e quali no. Nel caso in cui gli atti non ne facciano alcuna menzione, allora la condominialità deriva dalla funzione svolta dai beni sulla cui proprietà ci si interroga. Per quel che riguarda i giardini, questi sono considerati, come i cortili, a tutti gli effetti condominiali se hanno la funzione di dare luce e aria alle unità dello stabile e se sono differenziati dalla via pubblica.

Aiuole e piccole aree verdi sono anch’esse considerate parte del giardino condominiale.

Quali attività svolgere all’interno del giardino condominiale?

Al di là dell’aspetto puramente estetico ed ornamentale che ricopre, il giardino condominiale è luogo di svago e relax per tutti i proprietari di un’abitazione nello stabile. Il giardino può assumere una destinazione ludico-ricreativa grazie alla presenza non solo di panchine, ma anche di giochi per bambini e dove possibile, di brevi viottoli per poter godere del verde durante piccole passeggiate. Come afferma l’articolo 1136 del Codice Civile la decisione di rendere lo spazio del giardino un punto di svago anche per i bimbi, con giochi adatti a loro, può essere presa in sede assembleare dal momento che non riguarda un cambio di destinazione d’uso dello spazio comune. Lo stesso discorso vale per l’eventuale utilizzo di biciclette all’interno del giardino o lungo i brevi percorsi che lo compongono. È dunque nel regolamento di condominio che possono essere stabilite sanzioni e restrizioni in merito all’utilizzo di questo importante spazio comune.

Cosa è legittimo fare e cosa no nel giardino condominiale?

Se dal regolamento condominiale o dal regolamento di origine contrattuale non è definito se una destinazione d’uso è lecita o meno, allora la libertà d’azione sarà maggiore. Questo significa che, ad esempio, sarà possibile coltivare una parte del giardino, sempre che questo non sia lesivo del diritto d’uso degli altri condòmini, così come indicato dall’art. 1102 c.c. È proprio questo l’articolo che tutela e assicura che ogni singolo condòmino deve ritenersi libero di servirsi dello spazio comune, anche per fine tutto proprio, traendone ogni possibile utilità. Possiamo annoverare tra le azioni legittime quelle relative alla piantumazione di alberi e fiori da parte dei singoli condòmini, purché questa sia in linea non solo con la destinazione dell’area, ma anche con il diritto di tutti gli altri condomini di farne lo stesso uso.

Passiamo invece a cosa non è legittimo.
Non è legittimo l’accordo di destinare il giardino comune a spazi di uso esclusivo del singolo condòmino a meno che non ci sia stata una delibera o atto scritto. È opera dell’assemblea deliberare la realizzazione di una recinzione qualora una norma del regolamento di condominio vieti il calpestio del manto erboso. È possibile, inoltre, che il regolamento impedisca che, ad iniziativa di uno o più condòmini, si piantino nel giardino comune piante o alberi che con il crescere possano togliere luce, aria o visuale ai locali di un condomino.

Cambio di destinazione d’uso del giardino condominiale, come avviene e cosa comporta

Esistono diversi casi di cambio di destinazione d’uso del giardino condominiale, il più dibattuto è quello relativo alla sua trasformazione in un parcheggio a servizio dei condòmini. A venirci in soccorso è la risposta della Corte di Cassazione che è chiamata a stabilire se questa sia una trasformazione possibile. La risposta non è netta, ma dipende dalle dimensioni della modificazione che va trattata alla stregua d’una innovazione e che quindi è soggetta alle regole deliberative dall’art. 1120 c.c. Il caso di specie riguardava una modificazione relativa solo ad una piccola parte del giardino condominiale che quindi non ne avrebbe alterato il decoro architettonico, ma al contrario, avrebbe valorizzato economicamente ciascuna unità abitativa e avrebbe costituito un plusvalore per i condòmini (Cass. 12 luglio 2011 n. 15319).

Manutenzione ordinaria e straordinaria del giardino condominiale

Abbiamo parlato di cosa si intenda per spazio comune, di cosa è legittimo o illegittimo fare all’interno del giardino condominiale e di come, eventualmente, avviene e cosa comporta il cambio di destinazione d’uso dello stesso. Adesso è necessario affrontare il tema della manutenzione di questo spazio e la ripartizione delle spese da affrontare per mantenerlo in “salute”. Costi questi, che vengono attribuiti, come per tutti quelli che un condominio deve affrontare, secondo la ripartizione in base ai millesimi di proprietà. La manutenzione di tipo ordinario consiste nella pulizia, potatura, innaffiamento, irrigazione del giardino che può essere affidata ad un giardiniere. La prima ad avere diritto di parola in tal senso, è l’assemblea condominiale che, come ben sappiamo, rappresenta l’organismo principe di un condominio. Anche l’amministratore ha però potere decisionale in merito, salva rendicontazione del proprio operato alla fine dell’anno in corso.

La manutenzione straordinaria è anch’essa competenza dell’assemblea, eccezion fatta per i casi di urgenza, rispetto ai quali l’amministratore ha potere di disposizione (art. 1135, secondo comma, c.c.). Tale tipologia di manutenzione riguarda interventi che ne cambino in qualche senso l’architettura strutturale come ad esempio gli innesti di nuove piante o l’installazione di aree gioco per bambini. Qui le spese devono essere approvate preventivamente dall’assemblea condominiale. Ricordiamo che la maggioranza richiesta in questo caso è di almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

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