31 Lug Inquilini morosi in condominio: cosa fare e chi paga
Cosa succede quando le spese condominiali non vengono pagate da parte di un condòmino? A chi spetta prendere in mano la situazione? E chi paga? All’interno di un condominio, capita molto spesso che si verifichino delle spiacevoli situazioni di morosità. A volte abbiamo un inquilino che non versa la sua quota per la ristrutturazione di alcuni spazi comuni oppure è in ritardo sui pagamenti delle spese ordinarie o delle bollette di acqua o gas. In alcuni casi si tratta solo di spiacevoli ritardi, in altri, invece, parliamo di veri e propri rifiuti nel pagare, con la conseguenza che sarà l’intero condominio a risultare moroso. I dubbi sono tanti e, ahinoi, queste situazioni sono più frequenti di quanto vorremmo. Sebbene la Legge parli chiaro, la confusione riguardo il da farsi è ancora tanta. In questo articolo, quindi, cercheremo di fare luce sui dubbi più comuni, ad esempio quelli che riguardano le responsabilità, come tutelarsi da eventuali condòmini morosi e, più in generale, come prevenire una simile situazione.
Chi paga in caso di inquilino moroso? Ecco cosa dice la Legge
Se un condòmino smette di pagare la sua parte di spese, al condominio viene a mancare la liquidità necessaria per riuscire a saldare i fornitori che garantiscono servizi comuni quali pulizia, luce, manutenzione dell’ascensore, riscaldamento e altro. La morosità di un inquilino, dunque, non è solo un problema dell’amministratore di condominio oppure dell’eventuale proprietario di casa, ma rappresenta un ostacolo per il benessere e l’armonia del condominio stesso. Per fare chiarezza ci viene in soccorso la Legge 11.12.2012 n. 220 che ha sancito nuove regole per tutelare sia il diritto del creditore, sia quello dei condòmini in regola con i pagamenti. L’articolo 18 della legge 220/2012 interviene sull’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, in tema di riscossione dei contributi dai singoli condomini:
La riforma:
- specifica che per la riscossione delle somme dovute, l’amministratore può attivare la procedura d’ingiunzione senza dover richiedere una preventiva autorizzazione all’assemblea;
- obbliga l’amministratore a comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini morosi, affinché questi possano agire in prima battuta nei loro confronti (rivolgendosi solo in un secondo momento ai condomini in regola con i pagamenti).
- In base alle disposizioni vigenti, infatti, la natura delle obbligazioni dei condomini verso i terzi è oggetto di ampio dibattito in dottrina e in giurisprudenza. Secondo l’orientamento prevalente, il principio della ripartizione delle spese pro quota tra i condomini ha valore solo interno, mentre verso i terzi la loro responsabilità è necessariamente solidale, in applicazione del principio generale sancito dall’art. 1294 del codice. La tesi minoritaria della parzialità fa leva sull’art. 1123 del codice (v. sopra), intendendola come norma speciale rispetto all’art. 1294 e, quindi, operante non solo nei rapporti interni fra i condomini, ma anche nei confronti dei terzi. La giurisprudenza ha ritenuto, nella maggior parte dei casi, che i singoli condomini, in base all’art. 1294 citato, sono solidalmente responsabili nei confronti dei terzi, salvo il diritto di chi ha pagato di esercitare verso i condomini condebitori il diritto di regresso e di dividere il debito nei rapporti interni. La riforma dà una limitata proiezione esterna alla ripartizione pro quota delle spese, affermando che i creditori del condominio devono escutere in prima battuta i condomini morosi, ma non elimina comunque il principio di solidarietà, consentendo laddove l’azione sia infruttuosa, la possibilità di rivolgersi anche ai condomini in regola con i pagamenti.
- stabilisce che l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato se la mora si protrae per 6 mesi. Rispetto al testo previgente viene meno la necessità di una previa autorizzazione a tal fine nel regolamento di condominio.
- conserva la previsione per effetto della quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi dovuti relativi all’anno in corso e a quello precedente.
A chi spetta intervenire quando un condòmino non paga le spese condominiali?
Spetta all’amministratore di condominio intervenire sulle situazioni di morosità. A dire il vero, un/una professionista dovrebbe cercare di evitare che i condòmini restino indietro con le rate condominiali; oltre al fatto che è suo dovere sollecitare eventuali morosi. Le soluzioni per riscuotere il pagamento sono molteplici e, nel caso di un primo e sporadico episodio, sarebbe opportuno optare per dei provvedimenti più leggeri, come una lettera di sollecito inviata tramite raccomandata A/R che riporta il dettaglio delle spese dovute al condomino e nella quale l’amministratore esorta il moroso a pagare i debiti entro massimo quindici giorni. Qualora la lettera non sortisca alcun effetto, l’amministratore può procedere con un secondo sollecito avvalendosi di una messa in mora. Si tratta di una lettera più formale rispetto al sollecito e rappresenta l’ultimo avviso prima di adire le vie legali. Nel caso in cui questi provvedimenti “soft” e di favore – assolutamente non obbligatori – non andassero a buon fine, bisognerà passare a provvedimenti più spiacevoli. Le vie legali rappresentano, a questo punto, l’unica soluzione. La Legge sancisce che l’amministratore, per riscuotere le spese non pagate, è tenuto ad agire entro 180 giorni (sei mesi) dalla chiusura del bilancio d’esercizio. Dopo aver provato con le buone, all’amministratore non rimarrà altra soluzione che il decreto ingiuntivo, vale a dire un provvedimento del giudice che impone al debitore di pagare entro 40 giorni dalla ricezione dello stesso. Per richiedere un decreto ingiuntivo al tribunale, l’amministratore non ha bisogno neanche della delibera assembleare che lo autorizzi. Si tratta di un procedimento ad hoc per le questioni condominiali, è veloce da ottenere, è certo, liquido ed esigibile. Se allo scadere dei 40 giorni l’inquilino moroso continua a non pagare, si procederà con l’esecuzione forzata sui suoi beni, ovvero con il pignoramento.
Chi riguarda il decreto ingiuntivo?
L’ingiunzione va mossa nei confronti del proprietario dell’immobile. Nel caso di contratto di locazione, dunque, il decreto ingiuntivo va proposto verso il proprietario, cioè l’unico responsabile del mancato pagamento delle spese condominiali, e non verso l’affittuario o conduttore che, salvo accordi scritti diversi, non è tenuto a pagare determinate spese condominiali. Il locatore ha il diritto di pretendere dall’inquilino moroso la restituzione della somma pagata entro 60 giorni se stabilito dal contratto di locazione. Qualora l’inquilino continuasse a non pagare, il locatore può procedere con la procedura di sfratto per morosità (Proprietario e affittuario in condominio: chi paga le spese condominiali? (Tabella Scaricabile).
Insomma, se l’inquilino non paga, è il proprietario di casa a dover pagare le spese condominiali anche se queste spetterebbero, da contratto, all’affittuario. Il nostro consiglio per i proprietari dell’immobile – ancor prima di stipulare un contratto chiaro e sicuro – è quello di controllare l’elenco degli inquilini morosi oppure aggiungere all’interno dell’atto l’informativa sulla privacy per tutelarsi da queste eventuali e incresciose situazioni. Ad ogni modo, al locatore conviene prima di tutto saldare il debito verso il condominio per evitare sanzioni e atti giudiziari e, successivamente, rivalersi sull’inquilino.
Quando le spese condominiali dell’inquilino moroso ricadono sul condominio?
In caso di morosità di un condòmino, il nuovo articolo 63 disp. att. c.c., così come modificato dalla riforma del condominio, sancisce un vincolo di solidarietà tra i condòmini. Se è vero che in caso di un inquilino moroso il creditore può rivalersi sugli altri inquilini anche se sono in regola con i pagamenti, la norma aggiunge una tutela. Infatti, il creditore può rivalersi sugli altri condòmini solo dopo aver agito verso il soggetto moroso senza risultato. Prima di procedere sugli altri condòmini, il creditore deve dimostrare di aver provato a ottenere il pagamento con “ragionevole sforzo” e che non vi siano beni da pignorare all’inquilino moroso tali da soddisfare il debito. Se il debitore continua a non pagare e non possiede beni atti a saldare il debito, purtroppo, le sue quote potrebbero ricadere sugli altri condòmini in base alle tabelle millesimali. Anche le eventuali spese per l’assunzione di un avvocato saranno ripartite tra i condòmini. In realtà si tratta solo di un anticipo. Una volta pagate, le spese per le parcelle verranno rimborsate al condominio.
Quando scatta la sospensione dei servizi per l’inquilino moroso?
In caso di morosità che si protrae oltre i sei mesi, l’amministratore condominiale può interrompere al debitore l’uso dei servizi comuni (a eccezione di quelli essenziali, come luce e acqua) di cui è possibile il godimento separato (art. 63, co. 3, disp. att. c.c.). In base alla recente riforma del condominio, non occorre più neanche che tale sospensione sia autorizzata dal regolamento condominiale. Nel caso in cui l’amministratore non provveda di sua iniziativa a sospendere i servizi condominiali all’inquilino moroso, l’assemblea può prendere la decisione e procedere.
Per concludere, la Legge fornisce diversi strumenti per tutelarci da eventuali condòmini morosi. La responsabilità, qualora l’inquilino fosse in affitto, ricade prima di tutto sul proprietario dell’immobile e, in secondo luogo, sull’amministratore di condominio che ha il dovere di prevenire eventuali ritardi sui pagamenti delle spese condominiali per salvaguardare la serenità del condominio. Nel caso in cui né il proprietario dell’immobile né l’amministratore provvedano a risolvere la soluzione, l’assemblea può intervenire.
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