21 Mar Ristoranti condominiali: i cattivi odori e il separatore dei grassi

Come saprai, il condominio non può opporsi all’apertura di un’attività commerciale, come un ristorante, all’interno di un condominio a meno che non vi sia un divieto formale scritto. Infatti il condominio può vietare l’apertura di un ristorante, o di un’attività commerciale, se il regolamento condominiale lo afferma in maniera chiara e diretta. La Corte di Cassazione ha stabilito infatti che solo ed esclusivamente in presenza di un divieto esplicito contenuto nel regolamento di condominio è vietato adibire l’immobile a ristorante. Perciò senza un “no” scritto, il condòmino che volesse dare il via a un’attività di ristorazione può farlo senza alcun obbligo di permesso da parte dell’assemblea. Tuttavia – oltre ai requisiti tecnici e legali che ogni attività commerciale deve rispettare – il proprietario di un ristorante in condominio deve osservare le norme previste dal regolamento. Se è vero che il titolare può cambiare la destinazione d’uso dell’immobile e adibirlo ad attività di ristorazione, è altrettanto vero che l’utilizzo non può, e non deve, ledere il decoro dell’edificio e delle parti comuni e la tranquillità dei condòmini. Però, dopo essersi assicurati che non esistono limitazioni, gli ostacoli principali per l’apertura del ristorante potrebbero continuare a esistere, come le problematiche riguardanti rumori e schiamazzi, odori e rifiuti. Per quanto riguarda i rumori, il regolamento condominiale può intervenire sulla delimitazione delle aree comuni da adibire a spazi per l’allestimento di tavoli, sedie e rifiuti e sugli orari di apertura e chiusura dell’attività. Non c’è dubbio che un ristorante non può essere obbligato a chiudere durante l’ora di cena, pertanto le limitazioni dovranno sempre tener conto sia degli interessi dei singoli condòmini, sia del diritto del proprietario del ristorante nel rispetto, ovviamente, del buon senso, delle regole condominiali e della legge. Per quanto riguarda invece la sistemazione di sedie, tavoli e di altri strumenti necessari per l’esercizio dell’attività di ristorazione nel cortile condominiale, la loro presenza è consentita solo laddove non intralci il diritto di godimento del cortile da parte degli altri condomini.

E per quanto riguarda i cattivi odori emanati dalla cucina di un ristorante condominiale?

Gli odori molesti provenienti dalla cucina non solo possono sollevare il malcontento degli altri inquilini, ma possono costituire un vero e proprio reato. Per stabilire quando il cattivo odore diventa reato bisogna cercare nel Codice Civile secondo cui sono illecite tutte quelle immissioni di odori che superano la “normale tollerabilità“. Un criterio arbitrario che terrà conto di diversi aspetti per bilanciare gli interessi delle parti coinvolte. Secondo l’articolo 844 del Codice Civile: “il proprietario non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal vicino, se non superano la normale tollerabilità, avendo anche riguardo alla condizione dei luoghi”. Senza dubbio, un’attività di ristorazione in condominio comporta inevitabili emissioni di fumi e vapori. Uno dei motivi di discordia, infatti, è proprio la canna fumaria. Tuttavia, il condominio non può opporsi alla sua installazione (salvo divieti espliciti, come sopra) che è obbligatoria per legge. Una canna fumaria in regola è un elemento importantissimo per la salute e la tranquillità dei condòmini perché permette al locale di eliminare i fumi e gli odori che si sviluppano in cucina durante la preparazione dei cibi. Perciò per installarla dovrebbero essere necessarie la presentazione di un progetto elaborato da un tecnico e il rispetto di tutte le norme riguardanti le distanze dalle pareti private, le distanze di sicurezza dalle abitazioni vicine, la posizione etc. Non è necessaria invece la delibera dell’assemblea. L’autorizzazione del comune e il parere positivo della ASL dovrebbero essere sufficienti, l’importante è che la canna fumaria scarichi i fumi oltre il tetto dell’edificio e che i lavori siano seguiti e garantiti da un tecnico che ne accerti la regolarità. Prima di procedere all’installazione della canna fumaria e prima ancora di aver ottenuto le autorizzazioni e i permessi, il proprietario ha l’obbligo di assicurarsi che questa opera non comprometta la stabilità e la sicurezza dell’edificio e non alteri il decoro architettonico. Sempre nel rispetto delle norme, il proprietario può procedere autonomamente all’installazione della canna fumaria in condominio, anche in aderenza alle pareti esterne dell’edificio, a patto che non ne modifichi la destinazione e non impedisca ad altri di farne un uso analogo. Per quanto riguarda le spese, la ripartizione dipenderà dal relativo utilizzo, cioè se la canna fumaria è a uso esclusivo del ristorante, il proprietario di questo è tenuto a sostenere tutte le spese; in caso contrario, si provvederà al criterio dei millesimi come da regolamento. Qualora, per ragioni tecniche, non fosse possibile installare una canna fumaria, una soluzione potrebbe essere quella di installare un abbattitore di fumi e fuliggine, malgrado questo non sia efficace quanto una canna fumaria.

Il separatore dei grassi nei ristoranti in condominio

Un altro elemento obbligatorio per un ristorante condominiale è il separatore dei grassi o degrassatore. Il degrassatore viene utilizzato come pre-trattamento delle acque grigie civili provenienti da cucine e altri scarichi ancor prima che questi si riversino nella fognatura pubblica. Si tratta di un separatore statico di sostanze flottanti, come grassi, oli animali e vegetali, ma anche di solidi sedimentabili, come sabbia e inerti, basato sul principio della gravità e della differenza di densità. Cioè le sostanze più pesanti sedimentano sul fondo mentre quelle più leggere, come grassi e oli, flottano galleggiando in superficie. L’abbattimento dei grassi è necessario per evitare gravi inconvenienti e problemi di intasamento causati dalla loro tendenza a creare incrostazioni. I pozzetti degrassatori sono regolamentati dalle norme UNI EN 1825-1 e UNI EN 1825-2 (Separatori di grassi – Principi di progettazione, prestazione e prove, marcatura e controllo qualità e Separatori di grassi – Scelta delle dimensioni nominali, installazione, esercizio e manutenzione) che affermano l’obbligatorietà dell’installazione quando c’è necessità di separare i grassi e gli oli dalle acque reflue delle cucine professionali, come è appunto quella di un ristorante condominiale. Esistono diverse tipologie di degrassatori, come quelli posizionati sotto il lavello, interrati oppure a installazione esterna e possono essere realizzati in diversi materiali, come PVC, polietilene ed affini, vetroresina oppure, per quelli da interro, in cemento armato vibrato. La scelta spetta a un tecnico. Un separatore dei grassi va installato con un dimensionamento adeguato capace di tener conto di tutti i criteri, come la potenzialità dello scarico in termini di abitanti equivalenti, la portata idraulica o il numero di pasti giornalieri. Anche in questo caso, dopo un’adeguata perizia tecnica, il condominio non può opporsi alla sua installazione essendo il separatore dei grassi obbligatorio per legge.

Avviare e gestire un’attività commerciale in condominio, come un ristorante, può essere un’impresa complessa fatta di normative, ostacoli e regole generali da rispettare. Come abbiamo visto, però, se il regolamento condominiale non prevede nessun divieto, nel rispetto di serenità e sicurezza, il proprietario del ristorante ha tutto il diritto di installare ogni apparecchiatura, macchinario ed elemento necessario ad assicurare il benessere dell’ambiente, dei clienti, dei lavoratori e degli inquilini. Appunto come la canna fumaria e il separatore dei grassi: componenti obbligatorie per legge a cui nessun condòmino può opporsi.

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