16 Ago Divieto locande e casa vacanze in condominio

Abbiamo più volte, nel corso dei diversi articoli, accennato in maniera più o meno estesa , al fatto che in un condominio ci sono parti di proprietà privata e altre di proprietà comune.

Si potrebbe pensare che nelle abitazioni, nei garage, nei box di proprietà esclusiva, sia possibile fare  ciò che si ritiene opportuno senza dover dar conto a nessuno.

Non è affatto così, anzi ciò di cui non si può decidere in maniera arbitraria è proprio la destinazione d’uso del locale.

È con questa premessa che possiamo introdurre il tema del nostro articolo: divieto di locande e casa vacanze in condominio.

Il regolamento condominiale

Per verificare cosa si può e cosa non si può fare in condominio occorre innanzitutto prendere visione del regolamento: se questo ha natura contrattuale può infatti porre limitazioni anche alle singole proprietà private, impedendo ad esempio che al suo interno si possano svolgere determinate attività. 

Secondo il Codice civile , quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, deve necessariamente essere formato un regolamento. 

La deliberazione è valida se decisa con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

La mancata approvazione del regolamento assembleare, ad esempio per impossibilità di raggiungere i quorum di legge, legittima ciascun condomino a ricorrere all’autorità giudiziaria, predisponendo una bozza di regolamento da sottoporre al giudice.

Come già sappiamo, nel regolamento vengono definite le norme relative all’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Regolamento contrattuale e la destinazione d’uso

Quanto detto sinora non vale per il regolamento contrattuale, il quale può incidere sui diritti dei singoli condòmini.

Il regolamento contrattuale può essere di due tipologie

• approvato all’unanimità dall’assemblea;
• redatto dall’originario costruttore dell’edificio e poi recepito all’interno dei singoli rogiti al momento dell’acquisto delle unità immobiliari da parte dei condòmini.

La caratteristica del regolamento contrattuale è di essere accettato da tutti i proprietari; ciò consente allo stesso di stabilire limitazioni per il classico regolamento assembleare votato a maggioranza. Possiamo affermare che ha maggior potere rispetto al regolamento di cui sopra.

Con il regolamento contrattuale si pongono vincoli anche all’interno delle proprietà esclusive: proibisce ai condòmini di convertire le proprie abitazioni in altro, modificandone  la destinazione d’uso.

Spesso, per tutelare la quiete del condominio, il regolamento stabilisce che le singole unità immobiliari non possano essere adibite ad attività commerciali o a studio professionale.

Secondo la giurisprudenza, è importante che le limitazioni e i divieti alle facoltà d’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva siano redatti in modo semplice e chiaro, per fugare qualsiasi dubbio o tentativo di elusione degli stessi.

È proprio la Cassazione a stabilire che i divieti “possono essere formulati nel regolamento sia mediante l’elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell’elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare)”.

Regolamento contrattuale e divieto di locande e case vacanze in condominio

Nel titolo abbiamo accennato alla parola “locanda”, termine un po’ antiquato foriero di equivoci. 

Nel significato più comune del termine, la locanda indica una piccola struttura ricettiva come un alberghetto o un bed & breakfast.

Per casa vacanza si intende invece l’immobile dato dal proprietario in affitto temporaneo ai turisti. Si tratta quindi di un’alternativa meno costosa all’hotel come tutti lo conosciamo.

La domanda sorge quindi spontanea: la casa vacanze è intesa come locanda?

Secondo la Corte di Cassazione, se il regolamento vieta l’utilizzo degli appartamenti come locanda, pensione o albergo, il divieto va esteso anche alla casa vacanze. La casa vacanze è quindi equiparata dai giudici alla locanda.

Il vero punto della questione è dunque che secondo i giudici in quel “divieto di locande in condominio”, sono incluse tutte le attività commerciali in locali con destinazione d’uso di abitazione privata, “anche se nell’elencazione delle attività vietate, non compare, in modo esplicito, l’affitto degli appartamenti come casa vacanza”.

La motivazione sta nel fatto che tutte queste attività “ricettive”, possono turbare la quiete condominiale, in quanto, come afferma la Cassazione “il limitato periodo di tempo nel quale può essere convenuto l’uso a casa vacanze come parimenti la notoria destinazione delle locande a clienti di passaggio induce a ritenere configurato in entrambi i casi un rapido e continuo cambiamento dei clienti i quali essendo del tutto estranei, proprio per tale rapido ricambio, alle esigenze comuni possono incidere sulla tranquillità del fabbricato”.

E il regolamento contrattuale del tuo condominio  vieta o ammette questo tipo di attività?