04 Mar Amministratore di condominio pro tempore: a cosa serve e come ingaggiarlo

Forse non ne sei ancora a conoscenza, ma è possibile ingaggiare un amministratore di condominio per un periodo molto limitato, appunto pro tempore, cioè giusto il tempo di svolgere una mansione che si protrarrà per una durata inferiore ai 365 giorni, magari di qualche settimana o qualche mese. Più volte abbiamo affrontato la questione, facendo luce sugli obblighi e sulle mansioni dell’amministratore di condominio. Come saprai, si tratta di una figura professionale obbligatoria solo per i condomini con più di 8 unità abitative. Ad ogni modo, per condomini con meno di 8 unità possiamo comunque parlare di “condominio” quando la proprietà dell’edificio è divisa tra almeno due persone. Quindi se nell’edificio sono presenti due condòmini, avremo automaticamente un condominio. Questo però non significa che i condomini più piccoli di 8 unità non possano mai avere un amministratore. Gli inquilini sono liberi di scegliere. Possono ingaggiarne uno il cui mandato dura un anno oppure possono rivolgersi a un amministratore per un tempo molto limitato. Ci sono delle situazioni, come i lavori straordinari ad esempio, in cui affidarsi a un professionista può essere non solo comodo, ma indispensabile. Ed è in queste occasioni di urgenza che entra in gioco l’amministratore pro tempore, cioè qualcuno che ci aiuta a sbrogliare una matasse per poi fare i bagagli a lavoro terminato.

Amministratore pro tempore: chi è e come ingaggiarlo

L’amministratore pro tempore altro non è che un professionista i cui obblighi e doveri sono esattamente quelli di un qualsiasi amministratore di condominio. La nomina pro tempore non va confusa con la prorogatio imperii, un argomento sui cui torneremo nei prossimi articoli. Per ingaggiarlo basterà indire un’assemblea e procedere a una normale votazione che confermerà il suo incarico. L’amministratore pro tempore dovrà quindi presentare un preventivo all’assemblea che procederà a nominarlo.

Quanto può rimanere in carica un amministratore pro tempore?

È doveroso specificare che tutti gli amministratori di condominio sono, di fatto, pro tempore. Come saprai, il mandato di ogni professionista ha la durata di un anno. Pertanto ogni anno l’assemblea deve riunirsi per decidere se riconfermare il vecchio amministratore oppure se nominarne uno nuovo. Non è previsto che l’amministratore resti in carica con il tacito assenso dei condomini. Quindi, in questo caso, per amministratore pro tempore intendiamo qualcuno che resta in carica per un tempo inferiore ai 365 giorni. Ad esempio, l’amministratore pro tempore potrebbe operare per poche settimane o per qualche mese. Insomma il tempo che il condominio stabilirà sulla base delle sue esigenze e che provvederà a indicare in un contratto appositamente stilato dopo aver svolto un’assemblea che confermi il suo mandato temporaneo. In teoria l’amministratore di condominio pro tempore, come un qualunque amministratore, anche dopo la scadenza del termine, di cui all’art. 1129 del codice civile, conserva in proroga i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio e può quindi continuare ad esercitarli fino a che non sarà sostituito con un altro amministratore. Ma se la legge non ne prevede uno, cioè nel caso di condomini con meno di 8 condòmini, basterà indicare nella lettera di ingaggio l’arco temporale per il quale si necessita la sua presenza. In caso di condominio superiore alle 8 unità abitative, invece, basterà nominarne uno nuovo per far decadere il mandato del pro tempore.

Quali sono le mansioni di competenza di un amministratore pro tempore?

L’amministratore di condominio pro tempore quindi può espletare tutte le funzioni di un normale amministratore, sia quelle che riguardano le mansioni ordinarie, sia quelle straordinarie. L’amministratore pro tempore può dunque occuparsi di qualunque faccenda prevista dalla sua mansione perché è a tutti gli effetti un amministratore di condominio. Per aiutarti a capire meglio quando ingaggiarlo, ecco qualche esempio.

Possiamo ingaggiare un amministratore pro tempore per:

• adire le vie legali nei confronti dei condomini morosi sia in fase di preventivo e sia in fase di rendiconto
• occuparsi dei lavori straordinari
• stilare il rendiconto di fine anno
• presenziare a un’assemblea di condominio straordinaria
• seguire lo svolgimento di pratiche burocratiche speciali, come il superbonus 110%
• l’apertura di un conto corrente condominiale
• occuparsi di singoli servizi tecnici, legali e amministrativi.

Dunque, come abbiamo specificato, tutti gli amministratori di condominio sono pro tempore poiché il mandato ha sempre una durata limitata ai 356 giorni. Tuttavia se il nostro condominio ha meno di 8 condòmini, potremmo assumerne uno per un periodo di tempo inferiore ai 365 giorni. Il professionista ci aiuterà quindi a sbrigare una determinata pratica più o meno urgente, o di natura troppo tecnica, solo per il tempo necessario. In questo caso, quindi, sarebbe più opportuno parlare di un rappresentante legale esperto nelle questioni condominiali che si occupa di faccende prettamente condominiali – cioè di tutte quelle che sono di competenza di un regolare amministratore di condominio – solo ed esclusivamente per un compito pre-concordato e solo per poche settimane, o per qualche mese. Quando si costituisce un condominio, l’amministratore uscente deve lasciare il mandato a un altro amministratore. Nel caso di un condominio con meno di 8 unità, invece, l’amministratore uscente può lasciare il mandato all’assemblea condominiale che si farà carico di adempiere a eventuali oneri fiscali del condominio (C.U. – 770, ecc…). Quest’ultimo caso riguarda ovviamente i condomini che non sono obbligati ad avere un amministratore. In alternativa, e solo per questo ultimo caso, si può procedere a sciogliere il condominio anche fiscalmente.

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