15 Feb Danni causati dall’umidità in condominio: chi paga il conto?

La comparsa di macchie di umidità, infiltrazioni e muffa sono problematiche molto diffuse negli appartamenti. Ancor prima di capire come risolvere il problema però ti suggeriamo di capire subito chi ne è responsabile. Il danno, ad esempio, potrebbe provenire dalle tubature del vicino di casa oppure potrebbe trattarsi di un problema comune a tutto lo stabile. Durante le nostre consulenze condominiali ci capita spesso di affrontare il problema, ma la domanda più comune, che sia un problema di umidità o di riscaldamento, è sempre la stessa: chi paga? Oggi cercheremo di rispondere ai dubbi più comuni in tema di muffa, di infiltrazioni e di umidità in codominio.

Come si forma la muffa sui muri di un appartamento?

La formazione di muffa, di condensa o delle cosiddette macchie di umidità sono problematiche comuni che possono nascere da cause molto diverse. Succede di frequente che un edificio presenti dei difetti di costruzione che ne inficiano la coibentazione oppure che non venga eseguita la regolare manutenzione da parte del condominio. Il problema può nascere dunque sia da un guasto improvviso, come la rottura di una tubatura, sia da vizi costruttivi, cioè dall’insufficiente isolamento termico dei muri perimetrali oppure dall’umidità da risalita capillare. Un fenomeno, l’ultimo, legato all’assorbimento di umidità dal suolo da parte di elementi costruttivi porosi. Stabilire la responsabilità significa accertare prima di tutto la causa del problema. Questo ci aiuterà a capire a chi rivolgersi e a chi presentare il conto. Non facciamo mai di testa nostra, soprattutto se siamo in affitto: peggioreremmo solo la situazione. Alla comparsa dei primi segnali di muffa o macchie di umidità rivolgiti subito al tuo amministratore di condominio. Chiunque sarà a pagare, spetta al condominio gestire il problema. La segnalazione deve essere scritta, puoi inviare una semplice lettera cartacea oppure un’e-mail. Se l’amministratore tarda a prendere provvedimenti, puoi sollecitarlo con una PEC o una raccomandata. Se la latitanza continua, puoi rivolgerti alle autorità giudiziali.

Quando paga il condominio (o il costruttore):

L’umidità dovuta a un vizio strutturale, come a un’inadeguata coibentazione dell’edificio, rappresenta un “grave difetto dell’edificio ai fini della responsabilità del costruttore” come stabilito all’art. 1669 c.c. .Un vizio strutturale può consistere in qualsiasi alterazione capace di compromettere la struttura e la funzionalità dello stabile. Accertato che il danno sia effettivamente dovuto a un vizio relativo alle parti comuni, l’amministratore del condominio può procedere in due modi: può rivolgersi al costruttore che provvederà con interventi di manutenzione per eliminare ogni effetto (entro i 10 anni) oppure le spese saranno ripartite tra tutti i condòmini. Il condominio, come abbiamo detto, può rivalersi sull’impresa costruttrice, ma la questione è più spinosa di quanto sembra. Infatti non è facile stabilire una regola generale e il più delle volte bisogna rivolgersi a un tribunale. Ad ogni modo, che tu sia in affitto o che tu sia il proprietario dell’appartamento, la prima cosa da fare qualora riscontrassi un danno sui muri del tuo appartamento è quello di rivolgerti tempestivamente (entro un anno dall’eventuale comparsa di macchie o muffa) all’amministratore di condominio. Qualora il condominio fosse coperto da assicurazione, l’amministratore può ottenere l’intervento diretto o la copertura economica dei lavori richiesti. Se la spesa è a carico del condominio, tutti i condòmini (compresi i proprietari di unità immobiliari) devono contribuire. Il criterio di ripartizione della spesa è sempre quello che fa riferimento ai millesimi di proprietà.

Quando paga il condominio (o il costruttore):

• Per i danni di umidità di risalita: cioè un danno da umidità nell’appartamento causato quindi da muri perimetrali che non sono stati ben isolati (o comunque da qualsiasi elemento che sia di comune proprietà)
• Se il danno è causato dalla perdita di tubature che insistono su parti comuni dell’edificio (mura perimetrali, tetto e terrazzo).

In cosa consiste il risarcimento per danni da muffa o umidità?

Il risarcimento può essere richiesto sia per danni patrimoniali che per danni non patrimoniali. Per i primi s’intende il risarcimento per un eventuale danno materiale, come il rifacimento dell’intonaco e della successiva tinteggiatura delle stanze. Ma potrebbe trattarsi anche di danni più complessi da rendere necessario il trasferimento temporaneo in altro alloggio per consentire i lavori. In questo caso potrai chiedere al condominio i danni per l’affitto pagato durante l’intervento di risanamento. Secondo la Corte di Cassazione l’inquilino e la sua famiglia possono essere risarciti anche per un danno immateriale, cioè alla salute, subito a causa dell’esposizione a sostanze potenzialmente nocive. Nella richiesta all’amministratore, sia il proprietario dell’appartamento, sia il condòmino in affitto dovranno inserire il riferimento alla Cassazione Ordinanza 19253 del 7 luglio 2021. 

Quando l’inquilino risponde di tasca propria ai danni causati dall’umidità nell’appartamento?

• Umidità da condensa: la muffa o le macchie di umidità sono state causate quindi da una mancanza di areazione nella stanza o dall’utilizzo di vernici non indicate o da altri interventi di manutenzione non autorizzati e fai da te.
• Se il danno è causato dalla perdita di tubature del proprio appartamento o di un’altra unità condominiale (dette tubature orizzontali) sarà il proprietario dell’appartamento a pagare i danni (ad esempio la tubatura è stata danneggiata accidentalmente da un trapano, etc.).

Soluzioni e rimedi per prevenire l’umidità da condensa

In assenza di danni strutturali, e se dunque l’edificio presenta una corretta coibentazione, i nostri muri dovrebbero stare al sicuro. Tuttavia ogni ambiente è soggetto all’umidità. Per evitare che i nostri muri si riempiano di muffa dobbiamo sempre seguire dei piccoli accorgimenti. La muffa, come saprai, è un fungo che si presenta in condizioni di umidità in una temperatura variabile dai 13 ai 16 gradi centigradi. Di solito spunta negli angoli tra il soffitto e il muro, nelle pareti dietro i mobili che non si spostano mai, e che di conseguenza non prendono mai aria, nei bagni e nelle cucine. La condensa si forma perché la parete è più fredda rispetto all’ambiente del locale.

Ti consigliamo quindi di:

• arieggiare gli ambienti ogni giorno, mattina e sera
• utilizzare dei deumidificatori
• cucinare tenendo la finestra semi-aperta oppure accendendo la cappa di areazione
• lasciare fuoriuscire il vapore dopo ogni doccia
• non coprire i termosifoni
• attendere prima di aprire la lavastoviglie
• non lasciare vestiti umidi o bagnati troppo a lungo in una stanza chiusa

Ogni situazione va valutata quindi caso per caso. Di norma il condominio è tenuto al risarcimento di eventuali danni da muffa o per le infiltrazioni in quanto curatore delle aree comuni e responsabile dei lavori di manutenzione. Il condominio però può rivalersi sull’impresa costruttrice se questa ha consegnato l’immobile con dei difetti strutturali. Infine qualora il danno non fosse imputabile né al condominio né al costruttore, è l’inquilino ad addossarsi i costi relativi ai lavori.

Hai bisogno di una perizia per muffe? Scopri tutti i nostri servizi tecnici