03 Dic Cosa fare quando non funziona il riscaldamento centralizzato in condominio

L’impianto centralizzato del tuo condominio, da cui non sei ancora autonomo, ha smesso di funzionare? Potrebbe essere un blocco o un gusto meccanico. Ma prima di ipotizzare lo scenario più drammatico, bisogna valutare il periodo in cui è avvenuto il guasto. Infatti, capita spesso che al primo avvio dei sistemi di riscaldamento, dopo la pausa estiva, qualche componente potrebbe non funzionare correttamente. E i piani più elevanti del palazzo sono i primi a risentirne. Se il tuo condominio è dotato di un impianto di tipo centralizzato, come inquilino non puoi muoverti in autonomia per richiedere l’intervento di un addetto, ma devi affidarti al tuo amministratore o al proprietario dell’immobile. L’amministratore, quello previdente, dovrebbe giocare d’anticipo, magari intervenendo prima dell’arrivo dell’inverno, per assicurarsi che l’impianto funzioni a dovere. L’assemblea deve comunque autorizzare ogni possibile ed eventuale spesa, come ingaggiare un tecnico. Perciò, se non è stato previsto e l’assemblea non arriva a una decisione, l’amministratore ha le mani legate. Tieni presente che l’amministratore non può agire direttamente, cioè senza il consenso dell’assemblea, poiché il malfunzionamento del riscaldamento non rientra nei casi di urgenza. Quindi, non ti resta che incrociare le dita e sperare che all’accensione del riscaldamento tutto fili liscio? Ovviamente no.

Il riscaldamento è un bene comune del codominio

A meno che il tuo appartamento non disponga di un sistema di riscaldamento autonomo, il codice civile stabilisce che gli impianti di riscaldamento sono parti comuni dell’edificio. Il punto di diramazione dell’impianto e le tubature verticali sono una responsabilità del condominio (o del costruttore, se il condominio è stato ultimato entro i 10 anni prima) mentre quelle orizzontali (come il termosifone) sono responsabilità dei titolari degli appartamenti. Dunque la manutenzione degli impianti di riscaldamento (la caldaia, le tubature, gli allacci di diramazione che, per legge, sono parti comuni del condominio) spetta al tuo amministratore di condominio.

Che devi fare se il riscaldamento condominiale non funziona?

La primissima cosa da fare (se il riscaldamento è centralizzato) è quella di contattare il tuo amministratore di condominio per segnalare l’eventuale malfunzionamento. Se questa figura scarica la colpa sugli altri condòmini, o sull’intera assemblea, e dopo giorni di stufe provvisorie e maglioni di lana il problema ancora persiste, hai il diritto di chiedere un risarcimento. Il risarcimento spetta al condominio, che è tenuto a rimborsare tutti i danni economici comprovati subiti da chi si è trovato costretto a riscaldarsi con dei mezzi di fortuna. In cosa consiste il rimborso? Ad esempio, puoi ottenere la differenza che hai sborsato per il rincaro sulla bolletta dovuto ai mezzi di riscaldamento alternativi, come le stufe elettriche. Oppure hai dovuto recarti in un albergo per passare la notte gelida. Oltre ai danni materiali, potresti ottenere anche un risarcimento per danni morali.

Secondo la Cassazione “il condominio è tenuto a rimborsare tutti i danni economici e non patrimoniali sopportati da chi, suo malgrado, è stato costretto a riscaldarsi con le stufe”.

I compiti dell’amministratore di condominio

Come abbiamo detto, l’amministratore previdente dovrebbe anticipare l’eventuale malfunzionamento del sistema di riscaldamento.

• Si può provvedere a svuotare l’impianto di riscaldamento centralizzato per permettere a una o più unità abitative di eseguire dei lavori di ristrutturazione, manutenzione delle valvole, spostamento e/o sostituzione dei termosifoni. L’operazione è affidata a una ditta specializzata che dovrà svuotare l’impianto e riempirlo di nuovo. Non è un’operazione che può svolgersi di frequente ma, se valutata attentamente, può essere molto utile per prevenire eventuali danni.  La ripartizione delle spese dipende dalle esigenze condominiali e personali. Il costo di svuotamento e successivo riempimento degli impianti può essere imputato a tutto il condominio se il lavoro è stato approvato in assemblea per lavori di manutenzione. Se invece è stato effettuato per esigenze di un solo inquilino, questo pagherà l’intervento.
• Gli impianti di riscaldamento devono essere manutenuti periodicamente, cioè l’amministratore dovrebbe prevedere tra le spese condominiali la verifica delle condizioni tramite un tecnico specializzato.
• Di tanto in tanto l’amministratore dovrebbe accendere l’impianto di riscaldamento in estate per garantire che il sistema non abbia problemi quando arriva l’inverno.

Valvole termostatiche

Mentre in passato il riscaldamento si attivava in tutto l’edificio e non poteva essere regolato, dal 2016 (direttiva europea 2012/27/EU) il riscaldamento condominiale è regolato da apposite valvole termostatiche, obbligatorie, che devono essere applicate su tutti i termosifoni. Queste valvole permettono di poter modificare la temperatura di ogni appartamento. Una volta spento l’impianto di riscaldamento, ricordati di posizionare tutte le manopole termostatiche in corrispondenza del valore di massima apertura (5). Questo permetterà di ridurre la formazione di sedimenti e non comprometterai il funzionamento dell’impianto quando la caldaia verrà riaccesa alla fine dell’autunno.

Ogni condòmino può gestire la temperatura del proprio appartamento autonomamente, ma l’accensione del riscaldamento centralizzato è sempre soggetta alla legge nazionale (L. 10/1991 e D.P.R. 412/1993).

La legge stabilisce la temperatura massima entro cui regolare i termostati:

• entro i 20 gradi in case private, scuole, uffici, con un margine di altri 2 gradi, perciò fino a 22 gradi;
• fino a 18 gradi nei fabbricati industriali e artigianali.

La legge regolamenta anche l’accensione: il territorio nazionale è diviso in 6 zone e per ognuna è stabilita la durata massima di accensione dei riscaldamenti in base al fabbisogno termico delle diverse località geografiche.

In breve: cosa puoi fare come inquilino se il riscaldamento centralizzato non funziona?

Come inquilino, l’unico tuo compito è quello di segnalare tempestivamente all’amministratore di condominio un eventuale guasto oppure puoi sollecitare l’assembla affinché autorizzi la manutenzione ordinaria del riscaldamento. Affidati a un professionista serio e il gioco sarà fatto! Il riscaldamento centralizzato è sempre un dovere dell’amministratore, come indicato dal Codice Civile. Si tratta di un compito fondamentale per far sì che ogni residente nel palazzo possa vivere in serenità. Quindi è anche suo dovere muoversi in anticipo o intervenire tempestivamente per radunare l’assemblea e risolvere l’eventuale guasto.

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