25 Nov Maggioranze assembleari: tabelle e tutto quello che devi sapere

Tutte le decisioni prese in tema di di condominio, sì sa, passano dalle assemblee condominiali e dalla votazione ad opera di queste ultime. 

In questo articolo, affrontiamo il tema delle maggioranze assembleari con lo scopo di darti tutte le informazioni utili a capire i meccanismi con cui l’assemblea condominiale prende delle decisioni.

Anzitutto, è importante ricordare che ogni assemblea ha un ordine del giorno su cui sono riportati tutti gli argomenti di cui si parlerà durante la seduta. Si tratta di una necessità data dal fatto che in questo modo ogni condòmino può presentarsi o meno in assemblea, perché già a conoscenza delle questioni che saranno affrontate. 

In linea di massima però, consigliamo vivamente la partecipazione costante alle assemblee condominiali, perché è proprio lì che si prendono decisioni importanti rispetto al proprio condominio. 

Sono tre  le forme di maggioranza: semplice, assoluta, qualificata a cui si affianca l’unanimità. 

Vediamole nel dettaglio.

Gestione ORDINARIA: maggioranza semplice

Ricordiamo prima di tutto, che gli interventi di tipo ordinario (ne abbiamo parlato qui) sono tutti quei lavori che il condominio deve eseguire periodicamente per mantenere in un stato ottimale tutte le componenti di cui è composto l’edificio.

L’assemblea in seconda convocazione, ha luogo con la presenza e l’intervento di condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. 

In parole semplici l’assemblea può iniziare se sono presenti più di 334 millesimi ed un 1/3 dei condòmini (quorum costitutivo).  Solo e soltanto se abbiamo questi numeri, l’assemblea può avere inizio, altrimenti dovrà essere convocata nuovamente (quorum deliberativo).

Una volta approvato l’inizio dell’assemblea, le decisioni in tema di ordinaria amministrazione possono essere deliberate solo se approvate dalla maggioranza degli intervenuti,  con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Quindi, per la gestione ordinaria, la questione all’ordine del giorno, è approvata se la maggioranza è favorevole e rappresenta almeno 334 millesimi.

Facciamo un esempio che chiarisca meglio le condizioni di cui stiamo parlando.

Otto condòmini. Sono presenti 4 condòmini che possiedono 300 millesimi (300 è inferiore a 334). Occorre rinviare l’assemblea. Nel caso in cui, all’assemblea, si presentassero il numero di condòmini necessario per superare il limite dei 334 millesimi, allora si potrebbe procedere con la gestione ordinaria.

Gestione STRAORDINARIA: maggioranza assoluta

Anche qui, innanzitutto specifichiamo cosa si intende per gestione straordinaria. Si tratta di quegli interventi che normalmente costituiscono un notevole impegno economico da parte dei condòmini e che non sono compresi nel preventivo di gestione per la manutenzione ordinaria. 

Per iniziare l’assemblea straordinaria sarà necessario lo stesso quorum dell’ordinaria, che prevede la presenza di più di 334 millesimi ed un 1/3 dei condòmini.

Per approvare, invece, la delibera in seconda convocazione, è indispensabile la  maggioranza numerica degli intervenuti e 1/2 del valore dell’edificio.

Riassumendo: per approvare la delibera dovranno essere presenti almeno 501 millesimi di 1000 e dovrà essere d’accordo la maggioranza in numero dei condomini intervenuti (ad esempio 3 condomini su 5 intervenuti).

Ecco l’esempio concreto: Condominio di 10 unità immobiliari. 5 garage e 5 appartamenti. Sono presenti solo i 5 condomini proprietari degli appartamenti che possiedono solo 350 millesimi. Non avendo raggiunto i 500 millesimi, occorre rinviare l’assemblea oppure occuparsi delle sole gestioni ordinarie .

Qualora si presentasse un sesto condòmino, per un totale di 750 “millesimi” (più di 500 millesimi) allora si potrebbe procedere con la gestione straordinaria. In questo caso, per approvare le delibere basta che siano d’accordo 8 condomini su 10 intervenuti.

Maggioranza qualificata per interventi specifici

La maggioranza qualificata è necessaria per interventi specifici, eccone alcuni:

• Cambio di destinazione d’uso delle parti comuni;
• Soppressione, istituzione o modificazione del servizio di portierato;
• Nomina e revoca dell’amministratore;
• Costituzione di ipoteca o altri diritti di garanzia;
• Il procedere ad una lite giudiziaria;
• Scioglimento del condominio.

Il quorum costitutivo è, anche in questo caso,  uguale a quello dell’assemblea ordinaria. 

Per quanto riguarda la maggioranza qualificata le questioni deliberate necessitano della maggioranza dei partecipanti + 2/3 del valore dell’edificio. Quindi, per essere approvate sarà necessario raggiungere i 667 millesimi su 1000 e la maggioranza in numero dei condòmini intervenuti. 

Anche qui l’esempio: condominio di 10 unità immobiliari. 5 garage e 5 appartamenti. Sono presenti solo i 5 condomini proprietari dei garage che possiedono però 630 millesimi. Non avendo raggiunto i 667 millesimi occorre rinviare l’assemblea, oppure occuparsi delle sole gestioni ordinarie.

Qualora si presentasse un sesto condomino, per un totale di 700 “millesimi” (più di 667 millesimi) allora si potrebbe procedere con la gestione straordinaria. Per approvare le delibere bastano 667 millesimi di 700 totali e che siano d’accordo 8 condomini su 10 intervenuti.

Unanimità

Il voto all’unanimità è senza dubbio il più intuitivo di tutti. Infatti, le questioni che necessitano della unanimità, per essere approvate, devono raggiungere i 1000 millesimi su 1000. 

Queste alcune delle questioni che devono essere deliberate con voto unanime:

• L’approvazione delle tabelle millesimali;
• La vendita o la cessione di beni comuni;
• Concessione in uso esclusivo di una parte comune;
• Rinuncia al servizio dell’impianto di riscaldamento centralizzato.

In sintesi, se c’è un solo condòmino assente o contrario, non sarà possibile deliberare!

Ecco uno schema riassuntivo delle delibere più frequenti e le relative maggioranze richieste.