18 Nov 7 trucchi per difendersi dalle truffe dell’amministratore di condominio

Ci capita spesso, durante le consulenze, di ascoltare le storie di condòmini ignari sull’operato del proprio amministratore di condominio. Badate bene, fare in modo che i condòmini si fidino del suo operato è l’obiettivo primario di ogni buon professionista. L’amministratore deve alleggerire il peso della burocrazia e dei grattacapi sul condominio che amministra, non viceversa. Quand’è però che dobbiamo attivare i campanelli d’allarme? Come facciamo a capire quando il nostro amministratore non sta operando nel rispetto del regolamento e della legge?

Il condominio ha il diritto di verificare, quando lo ritiene opportuno, che tutto venga svolto come da regolamento. Quindi facciamo attenzione su cosa fa il nostro amministratore, ma soprattutto notiamo cosa non fa. Difenderci da eventuali inadempienze, o addirittura dalle truffe, è più facile di quanto sembra.

Vediamo 7 trucchi per dormire sonni tranquilli e difendersi dall’amministratore furbetto

1- L’amministratore si rifiuta di fornire il dettaglio delle transazioni del C.C. Condominiale

Sull’estratto conto ci sono le reali movimentazioni economiche che riguardano l’intera gestione del condominio. Come prevede l’art. 1129 Codice Civile., l’amministratore è obbligato a presentare su richiesta di qualsiasi condòminio la copia dell’estratto conto del conto corrente condominiale. Se, dopo averlo chiesto diverse volte, l’amministratore risulta reticente, è lecito supporre che ci sia qualcosa che non vuole mostrare agli inquilini.

2- L’amministratore si rifiuta di fornire la copia delle fatture/quietanze di pagamento dei fornitori condominiali:

Anche in questo caso, l’amministratore è obbligato a presentare la copia delle fatture o delle quietanze di pagamento, qualora un condòmino lo richiedesse. Questi documenti sono molto importanti e mostrano a tutti gli effetti se i lavori ordinari oppure quelli straordinari approvati in assemblea sono stati regolarmente fatturati e pagati secondo quanto definito in assemblea.

3- Reticenza nel fare le assemblee: quando l’amministratore si rifiuta di convocare o presenziare alle assemblee.

L’amministratore ha l’obbligo di convocare almeno un’assemblea all’anno. Se questo non avviene, anche solo un condòmino, può convocare una seduta assembleare. Se anche in questo caso l’amministratore si rifiuta di presenziare, allora il nostro campanello d’allarme dovrebbe attivarsi. Se convochiamo un’assemblea a settimana, è normale che il professionista non possa sempre presenziare! Qui parliamo di vere e proprie latitanze. Se questa reticenza si applica anche alle assemblee ordinarie, forse, l’amministratore non vuole confrontarsi con l’assemblea. Ricordiamo che questo è l’organo supremo che decide anche il suo eventuale allontanamento. Normalmente gli amministratori furbetti sono soliti “trincerarsi” dietro a un banale: “la richiesta non è a norma di legge”. L’amministratore deve essere sempre proattivo e incontrare quanto più possibile i propri condòmini quindi, se latita, qualcosa non sta andando come dovrebbe.

Inoltre la tecnologia ci permette di controllare i documenti del condominio anche on line, sul sito internet dedicato al condominio. Quindi l’amministratore non ha scuse per sottrarsi ai suoi obblighi.

4-Attenzione ai debiti dei condomini compiacenti

Capita spesso che nel consuntivo economico si riscontrino situazioni debitorie da parte di uno o più condòmini. Per legge, l’amministratore è tenuto a intervenire dopo 6 mesi, avvalendosi anche di “strumenti” legali un po’ antipatici. Il più delle volte, invece, capita che l’amministratore non dia l’avvio della procedura di recupero del credito. Forse per paura di affrontare i condòmini inadempienti oppure per mantenere il loro appoggio incondizionato nelle assemblee di rinnovo della sua carica. Qualunque sia la motivazione, il mancato intervento causa un problema a tutto il condominio. Chi ci rimette, infatti, sono i condòmini che regolarmente adempiono alle spese condominiali, proprio quelli che poi dovranno pagare di tasca loro i conti economici deficitari.

5- Deleghe date all’amministratore

Il codice civile afferma che non è possibile conferire le deleghe all’amministratore di condominio per la partecipazione a qualsiasi assemblea per un semplice e chiaro motivo: evitare un possibile conflitto d’interesse. Inizialmente la sentenza della Cassazione civile, sez. II. 22/1/2019 n. 1662, aveva stabilito che il conflitto d’interesse si generava solamente nel caso in cui la delega all’amministratore di condominio non esprimesse correttamente la volontà del delegante, l’unico che successivamente avrebbe potuto lamentarsi. Successivamente, però, il nuovo comma 5 art. 67 introdotto dalla legge 220/2012, in completo conflitto con quanto stabilito dalla sentenza sopra citata, ha disposto il divieto assoluto di conferire deleghe all’amministratore di condominio in ogni tipologia di riunione assembleare.

6- L’amministratore non presenta il rendiconto annuale

Il rendiconto annuale di gestione è un documento contabile importantissimo che mostra le spese e gli introiti avvenuti nel corso dell’anno. L’amministratore di condominio è obbligato a riportare ogni movimentazione ed è obbligato anche a presentare il documento in assemblea entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio. In caso di mancata presentazione, l’amministratore può essere revocato dall’Autorità Giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino (art. 1129 c.c.).

7- Inasprimento del “clima” nelle assemblee condominiali

L’ultimo punto può sembrare quello meno grave sul piano legale e su quello economico, invece può rappresentare proprio uno dei primi campanelli d’allarme. Nelle assemblee può succedere che non si respiri un clima sereno. Il compito principale dell’amministratore è proprio quello di mediare e fare in modo che tra i condòmini ci sia un rapporto collaborativo e sereno. Alcuni amministratori furbetti, invece, aizzano l’assemblea e inaspriscono i rapporti tra i condòmini per trarne vantaggio. In questo modo, i condòmini perdono l’obiettivo primario e si concentrano su beghe futili. Sono dinamiche complesse da capire, soprattutto se si è direttamente coinvolti. Si tratta di un comportamento subdolo che l’amministratore furbetto può usare per indirizzare decisioni sui fornitori compiacenti o, magari, per fare in modo che l’assemblea approvi dei lavori superflui.

Diffidate di un amministratore che cerca di mettere zizzania nell’andamento della normale vita condominiale. Insomma, come dice il saggio: fidarsi è bene, ma non fidarsi è meglio.

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