13 Nov Cantine condominiali, divieti e usi possibili

Per ogni condominio che si rispetti, spesso (anche se non sempre) esiste una parte più recondita, quella dove non si accolgono gli ospiti, quella dove non arriva mai la luce solare, quella infine, dove vengono riposti ricordi e oggetti inutilizzati dai vari proprietari che possiedono un appartamento all’interno dello stabile.

Dopo aver trattato il tema dei balconi, ben visibili dalla strada, quello di questo articolo è un argomento meno “visibile” ai più, ma di altrettanta importanza. Ci stiamo riferendo alla cantina condominiale. 

Che cosa si intende per cantina condominiale

La prima tra le domande che viene spontaneo e immediato porsi e a cui bisogna rispondere, riguarda in primis, che cosa si intende per cantine condominiali.

Si tratta a tutti gli effetti di unità immobiliari autonome utilizzate il più delle volte come deposito a cui si può accedere dal piano seminterrato o interrato dell’edificio. 

A livello catastale sono considerate “magazzini” del condominio. Secondo il Codice Civile, nel caso in cui la cantina risulti essere di proprietà di tutti i condòmini, a ognuno di loro spetta di diritto il suo utilizzo secondo le proprie necessità, purché questo non impedisca agli altri condòmini di esercitare lo stesso diritto. Ricordiamo inoltre, che l’uso individuale non deve pregiudicare la sicurezza, la stabilità e il decoro dell’edificio.

Usi possibili delle cantine di condominio

La legge in vigore lo esplicita chiaramente: la destinazione d’uso della cantina condominiale è quella di conservazione dei beni inutilizzati dai proprietari e perché no, anche di deposito di mini attrezzature.  

Tale “magazzino” è spesso di pertinenza dell’ unità immobiliare a cui è abbinata, non di rado però, è considerato un vero e proprio immobile “sganciato” dal proprio appartamento di riferimento.

Questo significa che il proprietario della cantina non necessariamente deve essere proprietario di un appartamento presente nello stabile: può infatti, avere la proprietà della cantina nel posto diverso da dove vive.

Il condòmino può inoltre decidere di affittare la cantina condominiale previo voto favorevole della maggioranza dei presenti all’assemblea condominiale.

Cosa tenere e cosa non si può tenere nelle cantina condominiale

I condòmini hanno piena libertà e carta bianca su cosa tenere all’interno della propria cantina condominiale, purché si rispettino semplici regole.

Per chiarezza e semplicità ecco un elenco di cosa si può tenere:

• dispense per conserve
• materiali di ricambio, come mattonelle, ecc;
• librerie, vecchi giocattoli, biciclette, 
• elettrodomestici che non si usano più, mobili vecchi come librerie, tavolini etc
• scale, attrezzatura da neve 
• beni di grandi dimensioni

Per quel che invece non si può tenere in cantina sarebbe poco efficace ed esaustivo un elenco; quel che è certo è che è vietato depositare materiali pericolosi, nocivi per la salute, così come vecchie motociclette e automobili (nel caso di cantine particolarmente spaziose). In generale, sono vietati quindi tutti quei materiali incendiabili, motivo questo per cui anche le porte delle cantine sono – e devono essere –  in ferro zincato, materiale per sua stessa natura ignifugo.

Cambio di destinazione d’uso della cantina condominiale in 3 step

Fin qui abbiamo parlato dell’uso previsto per la cantina, ma con questo paragrafo ci apprestiamo a trattare il tema del cambio d’uso. La domanda sorge quindi spontanea:

è possibile per il condominio che una cantina si trasformi da “magazzino” ad abitazione vendendola o affittandola a terzi? Sì, a patto che vengano assicurate alcune condizioni da cui non  si può prescindere. 

Ecco l’iter suddiviso in step.

• Accatastare nuovamente la cantina

Anzitutto partiamo col dire che il primo step è quello di accatastare la cantina in questione come “vano” abitabile. Per procedere in questo senso, sarà necessario verificare che il cambio di destinazione d’uso non sia vietato né dalla legge regionale e dal piano regolatore comunale né dalle clausole presenti nel regolamento condominiale. La sentenza del Tribunale La Spezia con sentenza nr. 198/2020, precisa inoltre come l’eventuale clausola che vieta il cambio di destinazione  della cantina, vada rispettata anche qualora la diversa destinazione risulti già esistente al momento dell’approvazione della clausola.

• Agibilità, salubrità e sicurezza della cantina

Una volta appurato che la legge regionale e il regolamento di condominio non vietano il cambio di destinazione della cantina il passo successivo consiste nell’intervento dell’Ufficio Tecnico del Comune di riferimento che deve rilasciare l’obbligatorio certificato di agibilità a garanzia che l’ambiente sia abitabile, salubre  e sicuro anche sotto il profilo igienico – sanitario. 

Nel caso in cui venga richiesta la realizzazione di interventi modificativi della cantina, ricordiamo che sarà necessario munirsi del permesso di costruire e attivare la pratica burocratica con la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia).

• Registrazione del contratto di affitto o compravendita

Siamo all’ultimo step. Una volta che la cantina sarà abitabile, si dovrà pensare al contratto di affitto o compravendita che sarà registrato presso Agenzia delle Entrate. Il conduttore avrà l’obbligo di non modificare la destinazione d’uso della cantina, nonché di compartecipare alle spese condominiali. 

Cosa fare quando si ha il sospetto che il condòmino abbia violato le regole?

In questo caso ad intervenire è proprio l’amministratore di condominio che ha l’obbligo di segnalare la situazione al Comune di riferimento, all’ASL e ai Vigili del Fuoco competenti per richiedere un sopralluogo e quindi le opportune verifiche del caso. Nel caso in cui la cantina fosse inagibile e non fossero rispettati i requisiti di salubrità e sicurezza o qualora non fosse stato approvato il cambio d’uso, è possibile richiedere il risarcimento degli eventuali danni che hanno messo a repentaglio la stabilità e sicurezza dell’intero condominio.

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