15 Ott Balconi: chi ne ha la proprietà e da quali elementi decorativi sono costituiti

Che siano decorati con fioriere, che siano di dimensioni grandi o piccole, i balconi corredano le facciate di ogni palazzina. In questo articolo ci apprestiamo a trattare sotto la lente di ingrandimento proprio i balconi. Cercheremo di capire chi ne detiene la proprietà, quali sono gli elementi architettonici che li compongono e quali quelli che appartengono al condominio.

Chi ha la proprietà del balcone?

Iniziamo con il rispondere a questo primo quesito affermando che esistono due macro categorie di balconi: quello aggettante che sporge al di fuori della linea verticale della facciata e quello ricavato, incassato, all’interno della facciata. 

Il balcone aggettante è definito dalla Corte di Cassazione “un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e appartiene in via esclusiva al proprietario di quest’ultima e se da esso provengono danni alle parti comuni, il proprietario è obbligato a risarcirli”.

Per quanto riguarda invece, il balcone incassato, sempre la Corte di Cassazione si pronuncia stabilendo che è una tipologia “considerata alla stregua dei solai che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi,  in ragione della metà”.

Esiste però, una parte del balcone che è invece di pertinenza del condominio. Si tratta, di tutti quegli elementi che, per le loro caratteristiche estetiche, abbelliscono la facciata dell’edificio. Sono loro ad essere infatti, parte di quel decoro architettonico che costituisce un bene comune tra tutti i condòmini.

Il balcone: gli elementi decorativi

Una volta individuati gli elementi decorativi la cui condominialità non è in discussione, è bene sapere che questi devono essere considerati nelle spese a carico della collettività condominiale, suddivise in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà tra tutti i condòmini. Sono fondamentali, inoltre, per stabilire la responsabilità per eventuali danni causati da un difetto di manutenzione. 

Se infatti, è vero che il balcone è di proprietà del singolo condòmino che ne risponde a pieno titolo, è pur vero che a rispondere delle parti comuni sono tutti coloro che hanno una proprietà nel condominio, anche se tale proprietà è sprovvista di balconi.

Se per elementi decorativi si intendono tutte quelle parti che abbelliscono la facciata, allora i frontalini sono da ritenersi tali perché elementi imprescindibili della facciata come il muro perimetrale dell’edificio, con il quale si integrano in maniera armonica ed esteticamente piacevole.

Cosa sono i frontalini? Si tratta della superficie inferiore del balcone che riveste esternamente il piano di calpestio. Il frontalino è dunque, quella parte di vernice e calce che sta sotto il parapetto (o ringhiera), che si vede all’esterno e cinge il perimetro del balcone su tutti e tre i lati. 

Secondo il Tribunale di Roma “i frontalini [oggetto della relazione], quali elementi di finitura, caratterizzanti la scansione orizzontale dei prospetti, così come realizzata, concorrono a costituire il decoro architettonico degli edifici e ne caratterizzano le facciate”.

Ma gli elementi architettonici non sono finiti. Tra gli altri si annoverano anche il parapetto, le balaustre e le ringhiere, anch’esse condominiali quando non hanno solo una funzione di “sicurezza” di chi sta sul balcone, ma assumono un valore ornamentale.

Sono decorativi e quindi condominiali, anche le fioriere in muratura perché realizzate dal costruttore dell’edificio, così come i mosaici, i capitelli, le statue e, ovviamente, i fregi ornamentali.

Risposte concrete per casi reali

Spesso ci vengono rivolte domande relative alla sistemazione dei balconi; ecco perché di seguito ne abbiamo dato risposta in modo chiaro e sintetico! 

Vediamole insieme:

• Sottobalcone: chi ne paga le spese di riparazione o rifacimento?

Le spese di riparazioni o rifacimento del sottobalcone sono a totale carico del proprietario del sottobalcone. L’unica eccezione si verifica quando tali interventi riguardano gli elementi decorativi che quindi, considerati parti comuni, gravano su tutti i condòmini.

• Caduta dell’intonaco: a chi spetta la riparazione? 

Ogni condòmino è proprietario della parte del balcone annessa al proprio appartamento. Per tale motivo è responsabile sia per i danni a terzi che, di conseguenza, per le spese da sostenere per la riparazione e sistemazione dell’intonaco.

• Infiltrazioni dal terrazzo sovrastante: di chi è la responsabilità?

Anche in questo caso il costo delle spese di manutenzione e riparazione per le infiltrazioni è responsabilità del titolare del balcone da cui parte l’infiltrazione. È egli stesso a decidere la fattibilità e la partenza dei lavori, senza dimenticare però che è solo lui a dover rispondere di eventuali danni causati dalla caduta del materiale.

• Balcone da ristrutturare: chi se ne occupa?

Anche qui il proprietario dell’appartamento è l’unico a dover sostenere le spese riguardanti la ristrutturazione e la manutenzione del balcone. Tali spese comprendono anche gli oneri inerenti alla sua struttura, alla ringhiera, al parapetto e alla pavimentazione del balcone.

• Concessione edilizia e licenza di abitabilità: quali sono le restrizioni

È possibile per i proprietari dei singoli piani, l’utilizzo dei muri comuni, in corrispondenza degli appartamenti di loro proprietà, per l’apertura di nuove porte, per la trasformazione di finestre in balconi o per l’ingrandimento delle vedute già esistenti. Tale possibilità , disciplinata dagli art. 1102 e 1122 c.c., non deve però pregiudicare in alcun modo sia la stabilità che il decoro architettonico dell’edificio. In ultimo, non deve inficiare sulla fruizione di aria e luce dei proprietari degli appartamenti dei piani inferiori. (T.A.R. Catanzaro, Calabria, sez. I, 29/07/2014, n.1211)

Hai richieste specifiche rispetto al tema dei balconi e vuoi esporci il tuo caso? Contattaci, siamo pronti a risolvere ogni dubbio!