17 Set Fondo cassa condominiale: come funziona

Accade non di rado, che nella vita condominiale i condòmini debbano affrontare delle spese non preventivate o comunque attinenti a lavori non ordinari. Per riuscire a sostenere tali incombenze l’assemblea opta per l’istituzione di un fondo cassa. Il codice all’articolo 1135 disciplina tale fondo nominandolo “fondo speciale“, ossia un fondo vincolato in merito al quale l’assemblea non ha il potere di deciderne l’istituzione senza una specifica destinazione. Stesso discorso vale per l’amministratore, che non può disporre della liquidità di tale fondo cassa per altri fini. 

Destinazione del fondo cassa

Con la riforma del condominio il fondo speciale è diventato obbligatorio, garantendo così ad ogni condominio d’Italia la garanzia di una somma grazie alla quale affrontare la realizzazione delle opere di manutenzione straordinaria, delle innovazioni di cui lo stabile necessita ed ottemperare agli obblighi di recupero delle spese nei confronti dei condomini morosi. 

La legge, infatti, con la previa obbligatoria costituzione di questo fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria, tutela anche l’interesse del singolo condomino e gli evita di dover pagare per conto dei morosi o di subire il pignoramento per via dei buchi di bilancio lasciati. Attenzione però, perché il fondo cassa non deve essere inteso come ripartizione del debito dei condomini morosi sulle spalle di coloro che invece si mostrano virtuosi, ma deve fungere da “materassino di salvataggio” che evita di compromettere il bilancio condominiale.

Tribunale di Brescia, sentenza n. 1795 del 15.06.2018:

“In presenza di tale situazione di grave e di insanabile morosità nei confronti di più condomini reiteratamente inadempienti unitamente alla stessa società attrice, risulta del tutto legittima la delibera del condominio di dotarsi di un fondo cassa che consentisse di portare avanti la gestione condominiale. Rientrava certamente nel potere e dovere del condominio la decisione di attivarsi per far fronte allo stato di necessità contingente, anzitutto dotandosi delle somme necessarie per la continuazione delle azioni esecutive promosse nei confronti dei condomini morosi e poi mettendo i condomini adempienti al riparo da eventuali azioni esecutive dei creditori contro le parti comuni del condominio e dall’eventuale distacco delle utenze”.

L’iter per istituire il fondo cassa condominiale

Il primo passo è inserire all’interno del bilancio preventivo una voce denominata “fondo cassa” ripartita su tutti i condòmini. Questa voce sarà poi confermata nel rendiconto consuntivo, aumentato o diminuito a seconda delle necessità e inserita nello stato patrimoniale. 

Il secondo step è senza dubbio la riscossione da parte dell’amministratore delle quote che resteranno depositate fino a lavori terminati, dopodiché verranno con esse, effettuati i pagamenti necessari. 

Ricordiamo che in assenza di copertura sul conto corrente condominiale, l’amministratore ha l’obbligo di convocare immediatamente l’assemblea per poter deliberare l’istituzione del fondo speciale. 

Ogni anno deve essere indicato nello stato patrimoniale e confermato o restituito; in più l’assemblea non può deliberare che i versamenti si protraggano per più gestioni. Il tutto è dunque vincolato al singolo anno preso in considerazione.

Quanto deve versare il singolo condòmino nel fondo cassa?
La risposta è presto data: deve essere ripartito in millesimi di proprietà fra tutti i condomini (anche il moroso). Nel caso in cui un soggetto non pagasse la propria quota del fondo cassa, la sua morosità farà parte del saldo passivo da riportare all’anno successivo. 

L’uso del residuo attivo del fondo cassa condominiale

È l’assemblea a decidere la destinazione di quel denaro rimasto in eccedenza nel fondo cassa condominiale. In tale sede spetta ai condòmini la scelta libera di ridistribuire il residuo attivo derivante dalla gestione annuale.

Chiaro è che la ridistribuzione deve avvenire rispettando il criterio dei rispettivi millesimi! 

Spesso si decide invece, secondo quanto previsto ed espressamente dichiarato nell’art. 1135, n. 3 di destinare il denaro restante all’istituzione di un fondo cassa per le opere di manutenzione, questa volta ordinaria, previste nella gestione successiva.

Cosa succede in caso di compravendita?

Iniziamo questo ulteriore paragrafo per conoscere appieno le modalità di gestione del fondo cassa con un assunto imprescindibile: il fondo condominiale è un credito che segue la proprietà in ragione della quota millesimale, come ribadito dalla Cassazione con la sentenza 17035/2016.

In caso di compravendita infatti, con la vendita della casa, il venditore perde ogni credito nei confronti del condominio e non può quindi chiedere la restituzione del fondo cassa che apparterrà al nuovo proprietario dell’immobile.

È opportuno, a tal proposito, evidenziare l’esistenza di tale fondo nella dichiarazione rilasciata al nuovo condòmino che ne faccia richiesta.

L’amministratore, per garantire la corretta gestione contabile, deve assicurare l’integrità del fondo cassa, ecco perché in caso di compravendita la questione riguarda solo il venditore e l’acquirente secondo quanto stabilito dalla Cassazione con la sentenza 7067/1999:

“Il fondo, costituito dai versamenti dei singoli condòmini è autonomo per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del condominio. Ciò impedisce ai singoli condòmini di poter rivendicare le quote versate”. Senza accordo tra venditore e acquirente, quindi, non è dovuto alcun rimborso. (3 luglio 2017).

Ecco 7 punti per riassumere in breve le caratteristiche del fondo cassa

Riassumendo, dunque:

1. Il fondo cassa è a gestione annuale;
2. È destinato alle spese straordinarie e delle innovazioni ed è un fondo obbligatorio a destinazione vincolata;
3. I versamenti nel fondo cassa non possono protrarsi per più gestioni;
4. Non deve essere inteso come ripartizione del debito dei condòmini morosi sulle spalle di coloro che invece si mostrano virtuosi;
5. Deve essere ripartito in millesimi di proprietà fra tutti i condòmini;
6. È l’assemblea a decidere la destinazione del residuo attivo della gestione annuale;
7. Il fondo condominiale è un credito che segue la proprietà in ragione della quota millesimale.