05 Ago Casa vacanze e B&B in condominio: ecco quando è possibile.

Se è un po’ di tempo che pensi alla possibilità di avviare un’attività di casa vacanze o un B&B all’interno del tuo condominio, ma non sai come muoverti e nello specifico non sai se puoi aprirla o meno, questo è l’articolo che fa al caso tuo.

Da un po’ di anni, molti hanno deciso di tuffarsi nel mondo del turismo, mettendo a reddito un proprio appartamento o aprendo un bed and breakfast.

L’idea di poter ospitare persone che provengono da tutto il mondo, riuscendo a fare di questo tipo di attività la propria prima fonte di reddito, o quantomeno un buon modo di arrotondare, è passata per la testa di moltissimi inquilini di altrettanti condomini.

Si tratta di un lavoro interessante, certamente capace di assorbire molta energia e di dare molte soddisfazioni, ma deve sempre iniziare sotto una buona stella, la più importante: l’autorizzazione da parte del condominio interessato.

Casa vacanze e bed and breakfast: quali sono le differenze.

Per prima cosa cerchiamo di approfondire la differenza tra casa vacanze e B&B.
La prima è relativa al fatto che nel caso del B&B viene stabilito che l’alloggio fornito sia nella stessa unità immobiliare in cui vive la famiglia del gestore e proprio la famiglia sia addetta alla gestione del servizio offerto. Questo significa che ogni nucleo familiare può possedere e gestire un solo B&B, situato nello stesso stabile in cui risiede abitualmente.

La casa vacanze è invece, un’unità individuabile al catasto come abitativa di tipo residenziale che comprende uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina, per l’affitto ai turisti. Si intende per casa vacanza la locazione turistica sporadica di immobili arredati, siano essi appartamento, casa, villa, per più periodi all’anno, non superiori a 3 mesi. Se questa attività di locazione si protrae nel tempo, con una stabile organizzazione che interessa tre o più case o appartamenti, si configura come attività imprenditoriale  e per esercitare la quale, secondo la legge quadro sul turismo n.217/1983, è necessario aprire la partita IVA ed è possibile affittare fino a tre case vacanze per non più di tre mesi.

Tornando alle differenze, nel caso del B&B deve essere fornita obbligatoriamente la prima colazione, mentre per quanto riguarda la casa vacanze invece, deve essere esclusa la somministrazione di cibi e bevande.

Ci preme sottolineare che quelle appena descritte sono differenze sostanziali, ma che ad ogni regione resta il compito di delineare la questione in tutti i suoi aspetti più tecnici e dettagliati.

Casa vacanze e B&B: quali autorizzazioni in condominio?

Che si tratti di una casa vacanza o di un B&B, come dicevamo, di importanza fondamentale è il regolamento di condominio. Solo in base a ciò che è scritto nel regolamento infatti, può esserti vietato di avviare la tua attività, ossia di utilizzare la tua unità abitativa secondo particolari scopi. 

Perché tale divieto sia valido il regolamento deve essere stato approvato all’unanimità e in caso di successive vendite dell’appartamento, deve essere stato trascritto nei registri immobiliari o menzionato nell’atto di vendita. 

Secondo la Corte di Cassazione: “L’esercizio dell’attività di affitta case non è da considerare come illegittimo, in quanto esso non prevede in alcun modo un cambiamento della destinazione d’uso dell’immobile che è quella dell’abitazione. Con la predisposizione dell’appartamento a casa vacanze viene mantenuta la sua originale destinazione d’uso, per cui non va a ledere in nessuna maniera la tranquillità degli altri abitanti del condominio”

Esistono però casi in cui il regolamento di condominio non menziona esplicitamente il divieto di realizzare una casa vacanza o un B&B, ma contiene norme generiche relative al divieto di turbare la tranquillità condominiale con rumori o con il via vai dei clienti. 

La giurisprudenza però, afferma che nel caso in cui venga pregiudicata la sicurezza, la tranquillità della vita condominiale o venga compromesso il pari uso dei beni comuni, a parlare devono essere delle prove concrete. 

In sintesi, le clausole presenti nel regolamento condominiale devono essere formulate in modo espresso e non equivoco per non lasciar alcun margine di incertezza sul loro contenuto e sulla loro portata (Cass. n.23 del 7/1/2004; Trib. Milano sent.22/02/2018). 

Il danno dovrà inoltre, essere dimostrato davanti all’amministratore di condominio che agisce per conto di tutti gli altri condòmini. È lui infatti, ad avere sempre l’obbligo di dimostrare il grave pericolo che giustificherebbe l’emissione di un provvedimento d’urgenza volto ad interrompere l’attività di bed and breakfast o casa vacanze.

Buone pratiche per iniziare la tua attività di casa vacanza o B&B.

Nel caso in cui potrai procedere all’apertura della tua casa vacanze o del tuo B&B, ecco delle buone pratiche che ti suggeriamo per iniziare – e portare avanti –  la tua attività al meglio:

1. esponi al tuo amministratore di condominio il desiderio di avviare una tale attività;
2. mantieni sempre il dialogo con i tuoi vicini e con tutti i condòmini del tuo stabile;
3. mostrati interessato al loro punto di vista cercando di dare spiegazioni e rassicurandoli sui dubbi e le paure;
4. svolgi la tua attività nel massimo rispetto delle parti comuni, garantendo il controllo di tutte le persone che saranno tue ospiti e assicurandoti che queste prestino a loro volta, attenzione alle regole del decoro e della pacifica convivenza.

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