23 Lug Posti auto in condominio: turnazioni e posto auto ad uso esclusivo

L’annoso tema del dove lasciare l’auto una volta tornati casa è questione che riguarda quasi tutti noi. Una cosa è certa, non tutti sono destinati a dover cercare per interi quarti d’ora un parcheggio per strada per poi trovarlo lontano dalla propria abitazione. Molti hanno infatti, la possibilità di avere un posto “sicuro” dove parcheggiare la propria auto, senza pensieri né perdite di tempo. È il caso di tutti coloro che usufruiscono dei parcheggi del condominio.

Le tipologie di posti auto condominiali

In linea generale, facendo un breve excursus, si possono distinguere tre tipologie differenti di parcheggi condominiali:

1. garage, in genere sotterranei, costruiti in aree comunali e concessi in diritto d’uso (in genere per sessant’anni) a proprietari privati.

2. posti auto su aree di proprietà solo di alcuni condomini, del tutto esterne all’edificio. 

3. garage, in genere suddivisi in box, collocati sotto il cortile o posti auto in aree scoperte, ma interne alla proprietà condominiale. Possono essere accessibili da rampe fuori dall’edificio oppure passando attraverso gli androni. 

Precisiamo subito che proprio come gli appartamenti in un edificio, i posti auto hanno un rapporto di tipo condominiale con le parti comuni di un palazzo: sono sottoposti alle stesse regole previste dal codice civile per il condominio.

In questo articolo ci soffermeremo sulla gestione dei posti auto in condominio e risponderemo alla domanda di coloro che si chiedono se ogni singolo condòmino può esercitare un uso esclusivo sul posto auto, escludendo quindi tutti gli altri dal suo utilizzo. Iniziamo subito con una risposta sintetica ed immediata: sì, ma solo ad alcune condizioni.

Premettiamo che di norma il problema non sussiste dato che solitamente il diritto del singolo proprietario è evidente ed è stato prestabilito in partenza, ossia è stabilito nell’atto di acquisto o nel regolamento condominiale contrattuale. Quando invece, lo spazio è di proprietà comune e il suo uso è condiviso, bisogna ripartirne l’utilizzo tra tutti i condomini ed è proprio qui che la questione si fa più spinosa.

Turnazioni dei posti auto e uso esclusivo: le condizioni

Quando i posti auto sono insufficienti per tutti, il criterio per la loro assegnazione è quello di garantire ai condomini la possibilità di parcheggiare almeno un’autovettura ciascuno. Nel caso in cui questo non fosse possibile, l’assemblea, con una delibera approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti rappresentativi di almeno la metà del valore dell’edificio, può decidere di adottare la soluzione delle turnazioni dei posti disponibili, avvalendosi anche del sorteggio.

La rotazione va organizzata in modo tale da non penalizzare nessuno dei condòmini e, inoltre, la delibera potrà essere considerata nulla da ciascun condòmino leso, in modo da ristabilire il suo diritto.

Se invece, non parliamo di turnazione ma di uso esclusivo del posto auto, ovvero una condizione d’uso che favoriscono alcuni a scapito di altri, allora le condizioni sono altre.

Ci viene in soccorso la Corte di Cassazione che in diverse occasioni ha affermato che l’assemblea di condominio, con una deliberazione a maggioranza, non può assegnare, in via esclusiva e a tempo indeterminato i posti auto solo ad alcuni condòmini, perché la ripartizione non deve pregiudicare i diritti di nessun condòmino.

Ma questo vincolo non è per nulla assoluto! Anzi è superabile a due diverse condizioni:

• con un’apposita previsione contenuta nel regolamento condominiale di tipo contrattuale, predisposto dal costruttore e approvato da tutti gli acquirenti in quanto espressamente richiamato nei rispettivi atti di compravendita; 

• con una delibera assembleare votata all’unanimità, essendo indispensabile il consenso di tutti i proprietari dell’area comune adibita a parcheggio. 

Per dare in uso esclusivo un posto auto in condominio è necessaria e imprescindibile quindi, l’approvazione all’unanimità. 

Un caso concreto:

In merito alla questione della gestione del posto auto in condominio, sono diversi e innumerevoli i casi e gli scenari che si possono presentare. Facciamo un esempio:

La signora Rossi possiede un posto auto esclusivo e a causa di una certa necessità è disposta a cederlo e a richiederne uno nuovo che risponda maggiormente alla propria esigenza.

È una richiesta lecita la sua?
Sì lo è, ma anche in questo caso sarà  fondamentale l’intervento dell’assemblea che deciderà se rispondere in maniera positiva o meno alla proposizione del condòmino. Se quindi la richiesta è supportata da comprovate esigenze e se la signora Rossi, nella fattispecie, cederà il suo posto esclusivo secondo i criteri e le modalità stabilite in assemblea, sarà possibile, da parte di tutto il condominio, rispondere adeguatamente alla sua esigenza.

Nuovi posti auto

Ci sembra infine d’obbligo affrontare brevemente anche il tema, più che frequente, della creazione di nuovi posti auto. 

La legge n. 122/1989 (legge Tognoli), integrata poi dalla legge n. 127/1997, ha previsto facilitazioni di tipo urbanistico e deroghe alle norme condominiali ai fini della realizzazione di posti auto. L’unica condizione da rispettare è che i posti auto sono inalienabili separatamente dagli appartamenti di cui sono pertinenza.

Ecco una panoramica di due diversi tipi di interventi negli edifici già esistenti:

Per quanto riguarda i posti auto ricavati al pian terreno o nel sottosuolo dell’edificio, questi devono essere decisi dall’assemblea dei condòmini con la a maggioranza degli intervenuti e con almeno 500 millesimi. A ogni unità immobiliare del condominio deve corrispondere almeno un posto auto, non importa se di proprietà singola o comune.

Nel caso in cui invece i posti auto siano realizzati anche solo da una parte dei condomini, in aree esterne al condominio stesso, questi diventano pertinenziali ai loro appartamenti; non occorre l’assenso dell’assemblea condominiale e hanno lo stesso vincolo di inalienabilità dei parcheggi già esistenti.

Ricordiamo infine che anche se la vendita del posto auto separatamente all’appartamento è vietata, altro discorso si fa per l’affitto.

Raccontaci la tua situazione rispetto al tema dei posti auto in condominio e se hai richieste e dubbi contattaci!