16 Lug Amministratore di Condominio: come convocare l’assemblea straordinaria per la revoca e la nomina del nuovo amministratore

Prima di addentrarci nel tema dedicato al cambio di amministratore di condominio, ricordiamo quali sono le principali caratteristiche che deve avere questa figura professionale. Il ruolo dell’amministratore viene disciplinato dal Codice Civile: qui sono stati recentemente introdotti dei requisiti, degli obblighi e delle nuove responsabilità. Ricordiamo infatti che gli amministratori devono seguire appositi corsi, essere almeno diplomati e non avere subìto condanne per specifici reati.

Il ruolo di amministratore di condominio non può quindi essere improvvisato, anche quando si tratti di un privato interno o esterno al condominio. Tra i principali compiti dell’amministratore di condominio ricordiamo la convocazione dell’assemblea, il fare rispettare il regolamento di condominio, la tenuta dei i registri, la gestione della contabilità senza dimenticare la garanzia della trasparenza. Infine ricordiamo che l’amministratore oltre alla responsabilità civile è soggetto anche a responsabilità penale.

Cosa fare quando l’amministratore non amministra

Dopo aver ripercorso in un breve excursus su quali siano i doveri dell’amministratore di condominio e le caratteristiche che tale ruolo comporta, è necessario affrontare l’annoso tema che vede l’amministratore come non più attento ai bisogni e alle necessità di un condominio, ma anzi, ostile nemico di quest’ultimo.

Se infatti l’amministratore di condominio non è quasi mai reperibile, non ascolta le richieste dei condòmini, non convoca le riunioni di condominio, ignora le problematiche da affrontare e non agisce in maniera chiara e trasparente, la soluzione è una sola: bisogna procedere con la revoca e la nomina di un nuovo amministratore.

La legge di riferimento che regola sia la nomina che la revoca dell’amministratore è l’articolo 1136 del Codice Civile, trovi l’accenno nell’articolo precedente.  

Si tratta di una procedura divenuta finalmente agevole e semplice. In primo luogo è importante sottolineare che non esiste un rinnovo tacito dell’incarico che ha durata di un anno e va riconfermato ogni volta dall’assemblea con una specifica delibera. Se invece si ritenesse necessario sostituire e revocare l’incarico prima della fine dell’anno allora vanno considerate due diverse possibilità.

• La revoca con giusta causa prevede che non ci siano conseguenze e l’iniziativa può partire anche da un singolo condòmino. (Possibilità che vedremo più avanti nell’articolo)
• Le revoca senza giusta causa può comportare che l’amministratore richieda il compenso pattuito fino alla fine dell’anno o, in extremis, il risarcimento dei danni.

Una cosa è certa: il primo passo da compiere è capire quanti sono tra i condòmini gli insoddisfatti dell’attuale gestione del condominio ed eventualmente mobilitarsi per trovare un nuovo amministratore, anche attraverso il confronto tra diversi preventivi per capire quale sia quello più conveniente e completo. A quel punto, una volta valutato quale possa essere il giusto sostituto, si può procedere con la revoca del mandato.

Revoca del mandato e nomina di un nuovo amministratore

Nel caso della nomina di un nuovo amministratore è necessaria la maggioranza dei presenti in assemblea e almeno la metà dei millesimi del condominio. Si tratta della stessa maggioranza necessaria per la revoca. Va inoltre precisato che una nuova nomina vale come revoca del precedente amministratore anche se la revoca non viene esplicitamente verbalizzata. A fine riunione i presenti all’assemblea hanno il dovere di inviarne il verbale ai condomini assenti, in modo da informarli di quanto deciso dall’assemblea e dei dati del nuovo amministratore. L’amministratore uscente a quel punto consegnerà tutta la documentazione relativa alla gestione e sarà del nuovo amministratore il compito di verificare la correttezza delle informazioni acquisite verificando i movimenti del conto corrente del condominio.

Come si convoca un’assemblea straordinaria per la revoca e la nomina dell’amministratore

La legge prevede l’autoconvocazione di una assemblea straordinaria attraverso l’Art. 66 per la Disposizione di Attuazione del Codice Civile. Tale articolo dichiara che questa può “essere convocata da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio”. Una volta convocata l’assemblea l’amministratore ha 10 giorni per dar seguito alla richiesta:

“L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”.

Per rendere valida l’assemblea è necessario quindi:

1. stabilire la data di prima e seconda convocazione. La lettera così formulata dovrà riportare entrambe le date stabilite con i relativi orari, in quanto le riunioni di condominio difficilmente si svolgono in prima convocazione, essendo necessari quorum più alti per prendere decisioni. La data della seconda convocazione dovrà essere successiva a quella della prima, ma a non più di dieci giorni. E’ norma inviare una sola lettera contenente entrambe le convocazioni;
2. indicare il luogo dove si terrà;
3. specificare l’ordine del giorno con dicitura «revoca amministratore e nomina nuovo amministratore»;
4. porre la firma di almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio;
5. inoltrare la convocazione all’amministratore e a tutti i condomini proprietari.

Solo procedendo in questo modo si scongiura la possibilità da parte dell’amministratore uscente di chiedere l’annullamento della revoca. Nel caso in cui l’amministratore, dopo avergli inviato la richiesta a mezzo di raccomandata A/R, non si attivi, allora saranno i condòmini interessati a convocare l’assemblea in modo del tutto autonomo.

Revoca dell’amministratore di condominio da parte del singolo condòmino

Anche il singolo condòmino può agire senza partecipazione dell’assemblea. È il caso in cui la revoca avvenga per giusta causa. Ciò accade quando l’amministratore  non ha rispettato le norme  nel corso del suo mandato.

L’articolo art. 1129 del Codice Civile infatti, stabilisce il diritto anche di un singolo condòmino di chiedere la convocazione dell’assemblea in caso di presenza di gravi irregolarità. Ogni condòmino può far ricorso all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda avere rivalsa per le spese legali sostenute nei confronti del condominio,  che si rivarrà sull’amministratore.

Costituiscono gravi irregolarità:

1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

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