09 Lug Amministratore di condominio: come cambiare il vecchio e nominare il nuovo
Capita che il nostro amministratore di condominio non soddisfi più le nostre esigenze condominiali ma, vuoi per mancanza di tempo, vuoi perché non sappiamo bene cosa fare, corriamo il rischio di ritrovarcelo anche l’anno successivo senza nemmeno rendercene conto. Sempre più spesso, durante le consulenze, ci rendiamo conto che c’è una fitta coltre di dubbi su cosa può e non può fare l’amministratore, soprattutto in merito alla durata del suo incarico che molte persone ritengono sia a tempo indeterminato!
Vediamo quindi quello che c’è da sapere per procedere al cambio dell’amministratore di condominio e come fare per trovarne e nominarne uno nuovo.
La durata dell’incarico dell’amministratore di condominio
L’incarico dell’amministratore non è a tempo indeterminato ma dura 12 mesi (un anno dall’avvenuta nomina). Per essere riconfermato, alla scadenza dell’incarico annuale, il vecchio amministratore deve indire un’assemblea che procederà tramite una delibera specifica alla sua riconferma. Inoltre, per ogni nuovo anno l’amministratore (quindi sia quello in carica che un nuovo candidato) dovrà presentare il preventivo dove specifica anche l’importo del suo compenso.
I dubbi nascono perché prima della riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012, n. 220 è intitolata Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici) l’iter era molto più complesso, ma anche perché solo per il secondo anno può valere la regola del rinnovo tacito che però è ammissibile solo e soltanto alla prima scadenza. Successivamente – quindi a partire dal 3° incarico – se l’amministratore vuole essere rinominato deve obbligatoriamente passare per l’assemblea, la quale dovrà approvare il preventivo e rinnovare espressamente il suo incarico per altri 12 mesi, e così via. In ogni caso riteniamo che un amministratore serio dovrebbe convocare l’assemblea anche per il secondo anno.
Le due opzioni
Ci sono due opzioni per procedere alla nomina del nuovo amministratore oppure dello stesso, se l’assemblea è soddisfatta del suo operato:
1. Aspettare la naturale scadenza del suo contratto (12 mesi)
Alla scadenza dei 12 mesi l’amministratore dovrà convocare un’assemblea per presentare la sua candidatura e di conseguenza il nuovo preventivo. Se l’amministratore non convoca l’assemblea per il rinnovo, devi sapere che possono farlo anche uno o più inquilini. Se non ci sono altre candidature sul piatto e il vecchio amministratore viene riconfermato con la maggioranza dei voti, allora l’incarico sarà di nuovo attivo.
Invece se in sede di assemblea uno o più inquilini propongono uno o più candidati, si procederà alla regolare votazione includendo anche le nuove proposte e sarà nominato l’amministratore che ottiene la maggioranza dei voti.
Se il tuo amministratore non ti convince, ma comunque il condominio può aspettare la naturale scadenza del suo contratto, l’unica cosa che dovrai fare è metterti alla ricerca di un nuovo amministratore, il quale ti guiderà anche durante l’iter per il passaggio degli incarichi.
2. Cambiare l’amministratore se il suo mandato è ancora in corso: la revoca
Se invece non puoi aspettare perché le negligenze e l’operato dell’amministratore in carica sono troppo gravi, puoi attivarti per promuoverne la revoca prima della scadenza dei 12 mesi. La legge di riferimento è l’articolo 1136 del Codice Civile, ma di questo ne parleremo meglio nel prossimo articolo.
Trava il nuovo candidato!
Quindi, ora che sai che anche tu come inquilino puoi nominare di anno in anno un nuovo amministratore, come si fa a trovarne uno nuovo?
Parlane prima con i tuoi condòmini
Prima di cercare un nuovo candidato, e quindi sprecare il suo tempo e il tuo, cerca di capire se sei l’unica persona ad essere insoddisfatta e a voler effettuare il cambio. Se la maggioranza degli inquilini si trova bene con l’amministratore in corso e il suo operato è ritenuto idoneo, non vale la pena proporre il giorno stesso dell’assemblea un nuovo amministratore che probabilmente voterai solo tu.
Sonda il terreno, chiedi. Se tra gli inquilini traspare una certa insoddisfazione, o quantomeno la volontà di affidarsi a un nuovo professionista, ma i condòmini non hanno né il tempo né le energie per guardarsi intorno, puoi farti carico di scovare quello giusto per il tuo condominio.
Come trovare il professionista valido?
Affidarsi a un nuovo professionista che si prenda cura del tuo condominio non è un’impresa facile e solo facendosi amministrare da lui o da lei potrai capire se si tratta di un professionista serio e competente.
Il suggerimento che possiamo darti in fase di ricerca è quello di accertarti dei seguenti elementi:
- È in possesso dell’abilitazione?
- È iscritto a un’associazione di categoria?
- Presenta un preventivo dettagliato, trasparente e professionale?
- Si affida a un team di professionisti che curano anche gli aspetti legali e tecnici?
- Risponde al telefono e si dimostra disponibile?
Contatta più di un professionista. Chiedi i preventivi e confrontali. Poi parla con qualcuno che si è già affidato a lui oppure controlla le recensioni online. Quando ne avrai trovato uno che ti convince, puoi anche chiedere al candidato di organizzare un incontro conoscitivo ed esplorativo con gli altri condòmini. A questo punto se il nuovo professionista (o più di uno) avrà convinto già una buona parte dei condòmini, basterà aspettare l’assemblea ufficiale (o quella straordinaria in caso di revoca) e procedere alla votazione e, se positiva, alla nomina ufficiale.
In questo modo risparmi tempo ed energie evitando di stressarti e di creare lotte interne e malcontenti. Se il nuovo professionista verrà approvato, sarà lui ad occuparsi di tutte le pratiche, incluso il passaggio dell’incarico con il vecchio amministratore, come la consegna dei registri e tutte le altre formalità burocratiche.
In breve: cosa puoi fare come inquilino per cambiare l’amministratore
Come inquilino, l’unico tuo compito è quello di trovare il nuovo professionista e proporlo ai condòmini. Se il vecchio amministratore non convoca l’assemblea per la votazione, sia ordinaria che straordinaria, puoi farlo anche tu. Affidati a un professionista serio e il gioco sarà fatto!
Contattaci per una consulenza gratuita: ti guideremo senza stress e gratuitamente durante tutti i passaggi!
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