01 Ago Aree comuni in condominio: usi, diritti e limitazioni

Come saprai, un condominio è composto da due tipi di proprietà: le singole unità abitative e le aree comuni. Mentre gli appartamenti sono di proprietà individuale, le aree comuni in condominio appartengono a tutti i condòmini in proporzione ai loro millesimi. In questo articolo, trovi tutto quello che c’è da sapere sui millesimi, una questione che alimenta sempre confusione e grattacapi in ambito condominiale. Tuttavia, la questione non è così semplice come sembra. Ad esempio, ci sono anche alcune aree comuni che possono essere utilizzate esclusivamente da un solo condòmino. Ogni condòmino ha il diritto di usare le aree comuni insieme agli altri, ma ci sono delle eccezioni. Per definire cosa significa “uso esclusivo”, dobbiamo quindi esaminare come e in che misura ogni condòmino può esercitare questo diritto.

Quali sono le aree comuni in condominio?

Le aree comuni in un condominio sono quelle parti dell’edificio e degli spazi circostanti che appartengono a tutti i condòmini in proporzione ai loro millesimi. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo. Ecco le aree comuni più “comuni”, come elencato nell’articolo 1117 del Codice civile:

Tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come:

• • il suolo su cui sorge l’edificio,
  • le fondazioni,
  • i muri maestri,
  • i pilastri e le travi portanti,
  • i tetti e i lastrici solari,
  • le scale,
  • i portoni di ingresso,
  • i vestiboli,
  • gli anditi,
  • i portici,
  • i cortili,
  • le facciate.

Le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come:

• • la portineria, incluso l’alloggio del portiere,
  • la lavanderia,
  • gli stenditoi,
  • i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come:

• • gli ascensori,
  • i pozzi,
  • le cisterne,
  • gli impianti idrici e fognari,
  • i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per:
  • il gas,
  • l’energia elettrica,
  • il riscaldamento e il condizionamento dell’aria,
  • la ricezione radiotelevisiva,
  • l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo,
  • i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Queste aree sono mantenute e gestite a beneficio di tutti i condòmini.

Come posso usufruire delle aree comuni in condominio?

«Ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».

Come sempre, la legge ci viene in aiuto. L’articolo 1102 del Codice civile, che riguarda appunto l’uso della cosa comune in un condominio, e stabilisce le seguenti regole. Questo articolo assicura che tutti i condòmini possano utilizzare le aree comuni in maniera equa e rispettosa, permettendo anche miglioramenti personali purché non danneggino o limitino gli altri inquilini.

Ogni condomino può quindi utilizzare le aree e le cose comuni, purché:

• • Non ne alteri la destinazione: l’uso deve essere coerente con lo scopo originario dell’area o della cosa comune.
  • Non impedisca agli altri condomini di utilizzarle: l’uso personale non deve ostacolare o limitare l’uso da parte degli altri condomini.

Modifiche a proprie spese: ogni condomino può apportare modifiche alle aree comuni per migliorare il proprio godimento, a patto che:

• • Le modifiche siano fatte a proprie spese.
  • Le modifiche non alterino la destinazione della cosa comune.
  • Le modifiche non impediscano agli altri condomini di utilizzare le aree comuni secondo il loro diritto.
  • Limitazione dell’estensione del diritto: un condomino non può estendere il suo diritto sull’area comune a discapito degli altri, a meno che non compia atti che possano modificare il titolo del suo possesso, ovvero senza appropriarsi illegalmente delle aree comuni o cambiarne lo status giuridico.

Facciamo degli esempi:

• • Giardino comune: un condòmino può piantare dei fiori o curare una parte del giardino, ma non può trasformare l’intero giardino in un orto personale o in un’area giochi privata.
  • Pianerottolo: un condòmino può decorare l’area davanti alla sua porta con una pianta in vaso, ma non può chiudere il pianerottolo con una struttura permanente, come una recinzione o un cancelletto.
  • Lavanderia comune: un condòmino può utilizzare le lavatrici e gli stenditoi comuni, ma non può portare e installare una lavatrice personale nella lavanderia comune.
  • Parcheggio comune: un condòmino può parcheggiare la propria auto nei posti assegnati o in un’area comune se consentito, ma non può occupare più di uno spazio o utilizzare un’area comune per parcheggiare veicoli non autorizzati, come roulotte o barche.
  • Scala: un condòmino può decorare le scale con quadri o altre piccole decorazioni, ma non può mettere mobili ingombranti che blocchino il passaggio o rendano difficile l’uso delle scale agli altri condomini.
  • Ascensore: un condòmino può utilizzare l’ascensore per trasportare i propri effetti personali, ma non può bloccare l’ascensore per lunghi periodi, impedendo agli altri di utilizzarlo. Ad esempio, non può lasciare l’ascensore fermo al proprio piano con la porta aperta mentre carica o scarica oggetti per molto tempo.

Quali sono le parti comuni che possono essere utilizzate esclusivamente da un solo condòmino?

In un condomino, le aree comuni sono di solito usate da tutti i condòmini. Però, ci sono situazioni in cui alcune aree comuni possono essere riservate a un solo condòmino. Questo può succedere per vari motivi, come una decisione unanime dell’assemblea condominiale o una specifica previsione nel regolamento condominiale.

L’assemblea condominiale, infatti, può decidere all’unanimità di assegnare l’uso esclusivo di una parte comune a un singolo condòmino. Per fare questo, serve l’accordo di tutti i proprietari, perché si tratta di una modifica del diritto di utilizzo delle aree comuni.

I tribunali hanno confermato più volte che alcune aree comuni possono essere destinate all’uso esclusivo di un singolo condòmino. Ad esempio, la Corte di Cassazione ha stabilito che, se nel regolamento condominiale approvato all’unanimità c’è una clausola che assegna l’uso esclusivo di una parte comune, questa è valida e vincolante per tutti.

Immaginiamo un condòmino con una terrazza comune. Se il regolamento condominiale, approvato all’unanimità, stabilisce che solo l’appartamento dell’ultimo piano può usare quella terrazza, allora quell’appartamento ha l’uso esclusivo di quella zona. Se un altro condòmino volesse usare la terrazza, avrebbe bisogno dell’approvazione unanime dell’assemblea per cambiare questa regola.

Se un condomino, anche se lo fa di nascosto, usa una parte comune come se fosse sua, escludendo gli altri (per esempio, mettendo recinzioni o altri ostacoli), dopo 20 anni potrebbe ottenere il diritto di proprietà su quel bene tramite usucapione. La legge ha stabilito che, se entro quei 20 anni il condominio non fa nulla per riprendersi l’uso del bene, l’usucapione diventa valida.

Quindi, l’uso esclusivo di una parte comune può essere concesso se:

• • L’uso esclusivo è stabilito dall’atto di acquisto o dal regolamento condominiale.
  • L’assemblea condominiale approva l’uso esclusivo con il consenso unanime di tutti i condòmini.

La legge non specifica esattamente come si possono usare le aree comuni in condominio, ma impone delle regole generali per aiutare i condomini ad orientarsi: non si può cambiare la natura della cosa e non si può impedire agli altri condomini di usarla allo stesso modo. Il regolamento condominiale, se approvato da tutti, può stabilire anche cosa è permesso e cosa no (ad esempio, vietando di parcheggiare nel cortile o davanti al portone, o di stendere i panni sulla terrazza) e, se votato all’unanimità, può anche approvare l’uso esclusivo di un’area comune.

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