22 Ott Tabelle millesimali: parliamo di tabelle e coefficienti

I millesimi condominiali sono un argomento tanto importante quanto ostico per ogni inquilino. In questo articolo avevamo cercato di dissolvere ogni dubbio spiegando in maniera essenziale cosa sono e a cosa servono i millesimi. Oggi invece entreremo nel vivo della questione affrontando il calcolo dei millesimi, le tabelle millesimali e i coefficienti di riduzione. Ricordiamo che le tabelle condominiali devono essere sempre allegate al regolamento di condominio e se il tuo ne è sprovvisto, oppure vuoi sapere come fare a modificare quella attuale, possiamo aiutarti anche nella loro redazione. Infatti è possibile modificare le tabella dei millesimi, basta avere l’approvazione della maggioranza degli intervenuti all’assemblea.

Come si determinano i millesimi

Il condominio, come abbiamo detto, viene suddiviso idealmente in 1.000 quote che vengono poi attribuite a ciascuna unità immobiliare a seconda di specifici criteri di valutazione. Il punto di partenza per determinare i millesimi si divide in due fasi principali:

1) Misurazione delle superfici reali delle singole unità immobiliari

2) Calcolo della superfice virtuale della singola unità ottenuta correggendo le superfici reali mediante i coefficienti

3) Ulteriore correzione delle superfici con altri coefficienti specifici

Una volta calcolate la superficie, o il volume, virtuale di ciascuna unità immobiliare, basterà fare la proporzione di tale valore per determinare la totalità del condominio.

1) Calcolo della superfice totale dell’immobile

2) Calcolo della superfice virtuale complessiva (somma tra le superfici totali e le superfici di pertinenza)

I coefficienti di riduzione

Quanto abbiamo appena detto ci porta all’aspetto più difficile per la determinazione dei millesimi, ovvero i coefficienti. I coefficienti sono riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, e trasformano la superficie reale, quella effettiva, in superficie virtuale, cioè quella che tiene in considerazione i criteri specifici che stiamo per vedere. Ovviamente maggiore è il valore del bene, più alto sarà il coefficiente. Non ti preoccupare, questa è un’operazione di cui si occupa un tecnico specializzato, ti basta sapere che il coefficiente è un criterio di valutazione – mai univoco – che il professionista usa, insieme alla sua esperienza, per valutare le caratteristiche dell’immobile come quelle che derivano da proprietà intrinseche, come la destinazione; quelle che derivano da condizioni relative a fattori esterni, come l’altezza di piano, l’orientamento, il prospetto; quelle che derivano sia da proprietà intrinseche che da condizioni esterne, come la luminosità e infine quelle intrinseche dell’alloggio, come la funzionalità dell’appartamento.

Le tipologie di coefficienti di riduzioni sono principalmente due:

– Coefficienti di riduzione che si applicano all’unità immobiliare intera:

• Coefficiente di destinazione: rappresenta la tipologia di utilizzo dell’unità: appartamento, ufficio, negozio, etc.
• Coefficiente di piano: rappresenta l’altezza relativa agli altri appartamenti e determina l’accessibilità, l’onerosità delle spese di ascensore e delle scale, ma anche l’appetibilità commerciale: Ps indica il piano scantinato; Pt il piano terreno; Pr un piano rialzato; P1 il primo piano, P2 il secondo e così via.
• Coefficiente di funzionalità: occorre per determinare la disparità tra le superfici utili e quelle di disimpegno e si indicano con aggettivi qualificativi come: ottima, buona, scadente e via dicendo.

– Coefficienti di riduzione che si applicano a ogni singolo vano (quantifica il peso dei vani in relazione alle dimensioni e utilità):

• utilizzazione: ogni ambiente avrà un punteggio (camera, cucina, corridoio, servizi, terrazzi, etc.)
• orientamento: ogni punto cardinale avrà un peso specifico in base ai vantaggi/svantaggi che offre (nord, sud, est, ovest.)
• luminosità: ovvero la quantità di luce che entra nell’ambiente ed è rappresentata dal rapporto tra Sv – la superficie illuminante (apertura finestra) – e Sf – la superfice illuminata (ampiezza del rispettivo vano) – e viene indicata con la lettera K
• esposizione: ovvero dove affaccia l’unità abitativa (su un giardino? su strada? sul mare?)
• isolamento termico: tiene conto dell’efficienza dell’isolamento termico delle superfici sul valore di mercato di ogni ambiente.
• servitù: è una riduzione che tiene conto di eventuali servizi che gravano sul locale (una canna fumaria? Il vano ascensore?

Come viene stabilita la quota millesimale della tua unità immobiliare?

Una volta che il tecnico avrà calcolato la superfice virtuale del singolo appartamento e quella dell’intero palazzo occorre fare una proporzione tra le due:

X indica la quota millesimale della tua unità abitativa. La superficie virtuale del tuo appartamento sta alla superficie virtuale complessiva del tuo condominio come X millesimi del tuo appartamento stanno a 1.000. Se ad esempio il tecnico ha stimato che la superficie virtuale della tua unità abitativa è pari a 60 e quella dell’immobile è di 1.800, si avrà la seguente proporzione:

Moltiplichiamo il valore dell'unità abitativa per 1.000. Dividendo il risultato per il valore dell'immobile, otterremo la quota millesimale del nostro appartamento.

Esempio: 60 x 1.000/1.800 = 33,33*

*33,33 è la quota millesimale del tuo appartamento!

Le tabelle millesimali

Come abbiamo detto, le tabelle rappresentano le quote di proprietà nel condominio  devono essere sempre allegate al regolamento. Sono obbligatorie se il numero dei condòmini è superiore a dieci e per l’approvazione si impiega la stessa maggioranza necessaria alla deliberazione del regolamento condominiale. Le tabelle vanno redatte secondo le indicazioni dell’art. 1124 e dell’art. 1126 del Codice Civile. Nella loro redazione non si tiene conto del canone locatizio, dei diritti reali di godimenti, delle ristrutturazioni speciali e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

Tabella generale (A): detta anche fondamentale, è necessaria per il calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle assemblee condominiali e per l’approvazione delle varie deliberazioni. Comprende tutte le unità del condominio ed è necessaria per ripartire le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio.

Tabelle particolari (tabelle d’uso): riguardano le aree comuni del condominio che sono destinate a servire i condòmini in misura diversa dunque le spese saranno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Quindi se l’edificio ha scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, solo il gruppo di unità abitative che ne trae utilità sarà responsabile delle spese.

• Tabella millesimi scale (B): sono un bene comune ad uso differenziato poiché non tutti i condòmini ne usufruiscono in ugual misura. La spesa relativa è ripartita per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari, per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
• Tabella millesimi ascensore (C): si considerano gli stessi criteri della tabella B. Facciamo un esempio: dividiamo per due la spesa annuale (ipoteticamente € 1.800),  in quanto ½ è ripartita in base ai millesimi (€900) e ½ in base all’altezza del piano (€900).
• Tabella millesimi tetto e lastrici esclusivi: non sempre si tratta di beni comuni. Se il tetto copre tutto l’edificio, tutti i condomini parteciperanno alle spese di manutenzione in base ai millesimi di proprietà. Invece se il tetto copre solo una parte dello stabile, le spese vanno ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto. Un discorso a parte si applica se i lastricati sono ad uso esclusivo.
• Tabella millesimi riscaldamento centralizzato (D): le spese di riscaldamento vengono ripartite mediante un’apposita tabella in base all’effettivo consumo registrato.

L’amministratore o il condominio, ma anche un solo inquilino, possono chiedere la rettifica e/o la revisione delle tabelle millesimali. Se l’amministratore nega il consenso, il condominio può rivolgersi all’autorità giudiziale e l’amministratore potrebbe essere rimosso o addirittura potrà risarcire eventuali danni (in questo caso si parla di tabelle giudiziali, cioè quando dopo un disaccordo ci si affida all’autorità). Si parla anche di tabelle millesimali contrattuali quando sono richiamate nei singoli atti di compravendita e vengono accettate dall’acquirente in sede di rogito oppure di tabelle millesimali assembleari o deliberative, cioè quelle approvate in seno all’assemblea condominiale, con il consenso della maggioranza degli intervenuti e della metà del valore dell’edificio.