27 Ago Millesimi e tabelle condominiali: capiamo bene cosa sono per evitare il mal di testa
Una questione che alimenta sempre confusione e grattacapi in ambito condominiale riguarda i millesimi. Come saprai, in condominio i tuoi diritti e i tuoi doveri sono proporzionali al valore della tua proprietà esclusiva (cioè l’unità immobiliare che occupi) e dunque le tabelle millesimali rappresentano la misura proporzionale del tuo contributo. Questi strumenti sono regolati dal Codice Civile agli articoli 1118 c.c. e 1138 c.c. Ad ogni modo, come già saprai, il tuo diritto, e quello degli altri inquilini, sulle parti comuni – salvo eccezioni – è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che possiedi. Ogni condominio superiore ai dieci condòmini ha l’obbligo di includere nel regolamento le norme che riguardano l’uso delle proprietà comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi che spettano a ogni partecipante. Non esistendo una normativa specifica sulle modalità di redazione o sui parametri da impiegare in merito alle tabelle, di norma possiamo fare riferimento a due circolari ministeriali emanate in relazione agli alloggi realizzati con contributi statali: Circolare Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26 marzo 1966 e Circolare Ministero dei Lavori Pubblici n. 2945 del 26 luglio 1993.
Quindi cosa sono i millesimi e perché sono molto importanti? Vediamolo subito.
Cosa sono i millesimi di un condominio
I millesimi sono una quota proporzionale al valore del bene immobile e rappresentano l’unità di misura della proprietà che ciascun condòmino possiede all’interno di un condominio. Per convenzione è stato stabilito che il valore totale di un condominio è rappresentato dal numero 1.000. Quindi se lo stabile vale complessivamente 1.000 su 1.000, ogni unità abitativa varrà una sua frazione. Ad esempio, l’interno 4C può valere 50/1.000; il 5B invece 180,50/1.000, il 10A 200/1.000 e via dicendo.
Tabelle millesimali: come si converte una singola quota in millesimi?
Se i millesimi sono i singoli tasselli del puzzle, le tabelle rappresentano il puzzle stesso. Questo strumento rappresenta anche la modalità per conoscere il peso del voto che ogni condòmino può esercitare in sede di assemblea. Le tabelle millesimali condominiali sono uno strumento molto importante, dunque, e devono essere redatte da un tecnico qualificato. La loro funzione principale è quella di stabilire l’entità del contributo di ciascun condòmino nella ripartizione delle spese sui beni e sulle proprietà comuni come le scale, l’ascensore, il riscaldamento, i tetti, etc.
Perché le tabelle condominiali (anche se non sembra) ti semplificano la vita?
Grazie ai millesimi e quindi alle tabelle, tu e gli altri condòmini, compreso l’amministratore, avrete sempre ben chiaro quanto segue:
- La misura dei diritti di ciascun condòmino sulle parti comuni condominiali.
- Come ripartire le spese condominiali per assicurare equità e chiarezza.
- Come comportarsi per stabilire i quorum assembleari. Infatti insieme alle cosiddette “teste” le tabelle sono un parametro utile a cui facciamo riferimento per le delibere assembleari.
Tabelle millesimali generali e particolari
Le tabelle millesimali condominiali sono uno strumento molto importante per ripartire le spese condominiali. Come sai, nel condominio confluiscono due diritti: un diritto di proprietà esclusiva (la tua unità abitativa) e un diritto di proprietà di comunione forzosa e necessaria (cioè quello delle parti comuni). Il termine è al plurale poiché non esiste una sola tabella, ma ne esiste una in base a dei criteri specifici:
- Tabella generale o “tabella A”: la tabella che si riferisce alla tua proprietà ed esprime in millesimi il rapporto tra l’intero edificio (1.000) e il valore del tuo appartamento.
- Le tabelle particolari: quelle che regolano la ripartizione delle spese delle aree comuni, come la tabella per le scale o “tabella B”; tabella per l’ascensore o “tabella C”; tabella per il riscaldamento o “tabella D”; tabella per la pulizia e illuminazione dell’androne “tabella E”; tabella per la ripartizione delle spese del servizio di portierato o “tabella F”. In generale può esistere una tabella per ogni particolare conformazione del condominio, ad esempio può essercene una per il tetti, lastrici comuni, per il sottoscala e così via.
Come si calcolano i millesimi di un condominio?
Il calcolo dei millesimi deve essere eseguito da un tecnico esperto, come un geometra, un architetto oppure un ingegnere. Di norma un immobile possiede già un documento allegato al contratto di compravendita che prevede il regolamento condominiale e, con esso, le tabelle millesimali. Nel caso in cui l’immobile ne fosse sprovvisto, l’amministratore di condominio o il proprietario dell’immobile dovranno adoperarsi quanto prima. Infatti, secondo l’articolo 1118 c.c. il condòmino ha l’obbligo di versare le spese in proporzione al valore dell’unità immobiliare che occupa, ma per farlo queste devono essere note.
Quindi per il calcolo puoi stare tranquillo: non spetta a te, ma a un esperto!
Ti basta sapere che per la formazione delle tabelle bisogna considerare le dimensioni del tuo alloggio (compresi balconi, giardini e terrazzi) intese sia come la superficie reale dell’unità (che può essere considerata in metri quadri oppure in metri cubi) che i vani che la compongono. Per semplificare il discorso, un appartamento più grande ha un valore più elevato rispetto a uno di dimensioni inferiori. Calcolate quindi le dimensioni, tenendo conto dei vari coefficienti di riduzione che vengono valutati con discrezionalità dal tecnico (e possono essere ad esempio: la destinazione del vano, l’orientamento, il prospetto, la luminosità, il piano e la funzionalità dell’abitazione), otterremo la superficie virtuale di ogni singola unità abitativa.
Va da sé che la quota millesimale da attribuire a ciascuna unità abitativa sarà determinata dalla proporzione tra la superficie virtuale dell’edificio e la superficie virtuale dei singoli alloggi.
Può accadere che le tabelle millesimali presentino degli errori o debbano essere modificate. In questo caso la legge ammette la loro revisione che può verificarsi attraverso la rettifica degli errori oppure la modifica in caso siano state attuate delle variazioni postume sull’immobile. La revisione delle tabelle millesimali può avvenire sia in ambito assembleare che giudiziale.
I millesimi altro non sono che i criteri di ripartizione delle spese condominiali, sanciscono il diritto di ogni condòmino sulle aree comuni e rappresentano anche uno strumento molto utile durante le delibere assembleari. Ma se ogni volta che ne senti parlare hai mal di testa, non ne hai mai sentito parlare oppure vuoi assicurarti che il tuo amministratore di condominio stia ripartendo le spese come stabilito per legge, rivolgiti ai nostri al nostro team di esperti.
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